Encadrement des loyers 2026 : ce qui change au 1er août pour les bailleurs

À compter du 1er août 2026, l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue est reconduit pour une année, jusqu’au 31 juillet 2027. Si vous remettez un logement en location ou renouvelez un bail dans une zone concernée, le loyer ne se fixe pas seulement au marché : il faut vérifier les plafonds applicables.

Le piège est de confondre deux mécanismes différents : l’un concerne l’évolution du loyer dans les zones tendues ; l’autre, appliqué dans certains territoires, fixe un plafond local appelé loyer de référence majoré.

Ce qui change le 1er août 2026

Le décret du 20 juillet 2026 reconduit les règles d’évolution des loyers pour les contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. L’ANIL rappelle que, dans les agglomérations concernées, l’évolution du loyer à la relocation ou au renouvellement est notamment bornée par l’IRL.

Cela ne signifie pas qu’un loyer peut augmenter automatiquement au 1er août. Il faut d’abord déterminer si vous signez un premier bail, relouez après un départ ou renouvelez un bail existant, puis appliquer la règle qui correspond à votre situation.

Les deux encadrements à ne pas confondre

1. L’encadrement de l’évolution du loyer en zone tendue

Les zones tendues sont des agglomérations où la demande de logements est forte. Dans ces zones, la relocation et le renouvellement du bail obéissent à des règles qui limitent l’évolution du loyer.

Ce mécanisme existe indépendamment du dispositif local des loyers de référence. Il ne suffit donc pas de constater que votre ville n’a pas de carte de loyers de référence pour conclure que le loyer est libre.

2. L’encadrement du niveau du loyer dans certains territoires

Dans les territoires qui appliquent l’expérimentation, le préfet publie chaque année :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence minoré ;
• un loyer de référence majoré, soit le loyer de référence augmenté de 20 %.

Le ministère chargé du Logement précise que ces valeurs viennent des observatoires locaux des loyers et varient selon le secteur, l’époque de construction, le type de location, le nombre de pièces et d’autres caractéristiques du logement.

Le loyer de base hors charges ne peut en principe pas dépasser le loyer de référence majoré. Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et le Pays Basque font notamment partie des territoires à vérifier, mais la bonne source reste toujours l’arrêté local en vigueur à la date de signature.

Comment contrôler un loyer avant de publier l’annonce

Étape 1 — Identifier le mécanisme applicable à l’adresse

Utilisez le simulateur ou les pages de Service-Public.fr pour vérifier si la commune est en zone tendue et si elle applique des loyers de référence locaux. N’utilisez pas une grille de l’année passée : les arrêtés sont actualisés.

Étape 2 — Relever les caractéristiques exactes du bien

Pour utiliser le bon loyer de référence, préparez :

• l’adresse et le secteur ;
• l’année ou la période de construction ;
• le nombre de pièces principales ;
• la location vide ou meublée ;
• la surface habitable ;
• le DPE ;
• le dernier loyer appliqué et la date de départ du précédent locataire.

Un mauvais choix de catégorie peut rendre votre calcul faux, même si le montant semble cohérent avec les annonces voisines.

Étape 3 — Calculer le loyer de base hors charges

Exemple fictif : l’arrêté local donne un loyer de référence majoré de 25 €/m² pour un T2 meublé de 30 m². Le loyer de base hors charges maximal est alors de :

25 € × 30 m² = 750 € hors charges

Les charges et un éventuel complément de loyer ne doivent pas être confondus avec ce loyer de base. Le bail doit les présenter distinctement.

Le complément de loyer : une exception à prouver

Un complément de loyer peut porter le montant au-delà du loyer de référence majoré seulement si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence.

Le complément et les caractéristiques qui le justifient doivent être écrits dans le bail. Ne le présentez pas comme un simple « supplément meublé » ou une réaction à la hausse des prix du quartier : la justification doit concerner le logement lui-même.

Dans plusieurs situations, le complément est interdit ; il l’est notamment pour tous les logements classés F ou G depuis le 24 août 2022. Vérifiez donc le DPE avant la signature ; notre article sur le nouveau calcul DPE 2026 explique comment obtenir une attestation actualisée lorsqu’elle existe.

Les erreurs qui coûtent cher

Prendre le dernier loyer de l’annonce voisine comme référence

Le bon plafond dépend de la catégorie réglementaire du bien, pas d’une estimation de marché. L’arrêté préfectoral fait foi.

Ajouter les charges dans le plafond

Le loyer de référence majoré porte sur le loyer de base. Une provision pour charges ou un forfait doit rester clairement séparé.

Oublier le bail mobilité

Les règles locales de loyer peuvent aussi viser le bail mobilité. Choisir une courte durée ne dispense pas de vérifier l’encadrement. Consultez notre guide bail mobilité ou bail meublé avant de choisir le contrat.

Réviser un logement F ou G sans contrôle

Un gel de loyer peut s’appliquer selon la date du bail et la localisation. La fiche Révision de loyer de Service-Public.fr détaille ces cas.

Que risque le bailleur ?

Dans les territoires soumis à l’encadrement du niveau des loyers, un locataire peut contester le montant. L’autorité compétente peut mettre le bailleur en demeure de régulariser, demander le remboursement du trop-perçu et prononcer une amende administrative. Service-Public.fr mentionne jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

La bonne pratique est simple : archivez l’arrêté local ou son résultat, votre calcul, le DPE, le bail précédent et le bail signé. Vous pourrez expliquer le montant plutôt que le reconstituer plusieurs mois plus tard.

La checklist avant signature

• Vérifier la zone tendue et le territoire d’encadrement local.
• Utiliser l’arrêté de l’année en cours.
• Calculer le loyer de base hors charges avec la bonne catégorie.
• Contrôler l’ancien loyer, le DPE et les règles de relocation.
• Justifier explicitement tout complément de loyer.
• Reporter séparément loyer, charges et complément dans le bail.

L’encadrement ne vous empêche pas de fixer un loyer cohérent ; il vous oblige à pouvoir le justifier. Pour la révision annuelle, utilisez aussi la valeur officielle de l’IRL T2 2026.

Sources officielles

• ANIL — encadrement de l’évolution des loyers à compter du 1er août 2026
• Ministère chargé du Logement — encadrement des loyers
• Service-Public.fr — règles à respecter en zone tendue