Comment signaler un impayé de loyer à la CAF — Le guide complet 2027

Votre locataire a commencé à accumuler du retard. Un mois, puis deux. Vous vous dites que ça va se régler.

Et puis un matin, vous réalisez que la dette dépasse les 450 €. Ou que ça fait trois mois pleins sans un centime.

C’est exactement à ce moment-là que le compteur démarre. Vous avez 2 mois pour signaler la situation à la CAF. Pas 3. Pas “quand vous aurez le temps”. Deux mois.

Si vous ne le faites pas, vous risquez jusqu’à 8 010 € d’amende. Et vous perdez la possibilité de toucher les APL directement sur votre compte.

Ce guide vous explique exactement quoi faire, dans quel ordre, et avant quelle date.

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Le signalement CAF, c’est quoi exactement ?

Depuis le 1er janvier 2027, les décrets 2026-83 et 2026-84 ont instauré une obligation de signalement pour tout bailleur dont le locataire perçoit l’APL et accumule une dette locative.

Concrètement, quand votre locataire ne paie plus, vous devez prévenir la CAF (ou la MSA en milieu rural). En échange, deux choses se passent :

1. L’APL est redirigée vers vous — l’aide au logement est versée directement sur votre compte bancaire, au lieu d’être déduite du loyer du locataire.
2. Le CCAPEX intervient — cette commission départementale examine la situation et peut imposer un plan d’apurement au locataire.

Ce n’est pas une procédure punitive envers le locataire. C’est un mécanisme de protection pour les deux parties : vous récupérez une partie des sommes dues, et le locataire est accompagné pour sortir de l’impayé avant que la situation ne dégénère.

Quand faut-il signaler ? Les deux seuils à connaître

Le signalement devient obligatoire dès que l’un de ces deux critères est rempli :

Critère	Seuil	Exemple
Dette cumulée	450 €	Loyer de 750 € — le locataire paie 500 € en janvier, 400 € en février, 300 € en mars → dette = 300 € + 350 € + 450 € = 1 100 € → seuil franchi dès février
Impayé total consécutif	3 mois	Le locataire ne verse rien en mars, avril, mai → seuil franchi au 1er juin

Le premier critère atteint déclenche l’obligation. Pas besoin d’attendre que les deux soient remplis.

Comment calculer la dette ?

La dette locative prise en compte par la CAF, c’est :

• Loyers dus (hors charges si elles sont séparées, charges comprises si elles sont forfaitaires)
• Moins les paiements partiels effectués par le locataire
• Moins les APL déjà versées (en tiers payant ou non)

Ne comptez pas :

• Les indemnités d’occupation après résiliation du bail
• Les frais de procédure ou pénalités de retard
• Les dépôts de garantie non restitués

Le piège du “presque payé”

Votre locataire paie 700 € sur un loyer de 800 € ? Chaque mois, la dette augmente de 100 €. Au bout de 5 mois, vous atteignez 500 € — le seuil est franchi.

Le problème : comme le locataire paie “quelque chose”, beaucoup de propriétaires ne réalisent pas que le compteur tourne. C’est le cas le plus fréquent d’amende — non pas la mauvaise foi, mais l’inattention sur des paiements partiels qui s’accumulent.

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Le délai de 2 mois — ce qu’il faut retenir

Une fois le seuil franchi, vous avez exactement 2 mois pour effectuer le signalement auprès de la CAF.

Le compteur démarre quand ?

Au jour où le seuil est atteint. Pas au jour où vous vous en rendez compte — au jour où la dette franchit objectivement les 450 € ou au premier jour du 4e mois d’impayé total.

Un exemple concret

• 1er février : votre locataire ne paie pas le loyer de février (3e mois consécutif d’impayé)
• 1er février : le seuil est franchi → le compteur de 2 mois démarre
• 31 mars : date limite pour signaler à la CAF
• 1er avril : si vous n’avez pas signalé, vous êtes en infraction

Deux mois, ça passe vite. Surtout quand on espère que le locataire va régulariser.

Que risquez-vous en cas de retard ?

Une amende administrative pouvant atteindre 8 010 €. Le montant exact dépend de la durée du retard et de votre situation, mais l’amende existe dès le premier jour de dépassement.

Et ce n’est pas tout : sans signalement, pas de versement direct de l’APL. Vous perdez donc l’argent de l’amende ET l’argent de l’aide au logement.

C’est pour ça que Propri.io suit vos encaissements mois par mois. Dès que le seuil des 450 € approche, vous êtes prévenu — bien avant que le compteur de 2 mois ne commence. En savoir plus →

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Comment signaler — la procédure étape par étape

Étape 1 — Rassemblez les pièces justificatives

Avant de contacter la CAF, préparez :

• Le bail (ou une copie) — la CAF vérifiera que le logement est bien conventionné
• Le décompte des loyers — mois par mois, avec les montants dus, les montants perçus, et le solde
• Les preuves de relance — SMS, emails, courriers envoyés au locataire (pas obligatoire, mais fortement recommandé)
• Votre RIB — pour le versement direct de l’APL

Étape 2 — Connectez-vous à votre espace bailleur CAF

Si vous n’avez pas encore d’espace bailleur sur le site de la CAF :

1. Rendez-vous sur caf.fr → espace “Mon Compte” → rubrique “Bailleur”
2. Créez votre compte avec votre numéro SIRET (si SCI) ou votre numéro fiscal (si particulier)
3. Rattachez le logement concerné à votre profil

Si vous l’avez déjà, connectez-vous directement.

Étape 3 — Déclarez l’impayé en ligne

Dans votre espace bailleur :

1. Accédez à la rubrique “Signaler un impayé de loyer”
2. Renseignez les informations demandées :
   • Identité du locataire (nom, prénom, numéro allocataire si vous l’avez)
   • Adresse du logement
   • Montant du loyer hors charges et charges
   • Date du premier impayé
   • Montant total de la dette à date
3. Joignez le décompte des loyers
4. Validez le signalement

Gardez l’accusé de réception — c’est votre preuve de signalement dans les délais.

Étape 4 — La CAF notifie le locataire

Une fois votre signalement reçu, la CAF :

1. Vérifie les informations — elle peut vous demander des pièces complémentaires
2. Notifie le locataire par courrier — celui-ci dispose alors d’un mois pour :
   • Contester le montant de la dette
   • Proposer un plan d’apurement (un échéancier de remboursement)
   • Fournir des justificatifs de paiement que vous n’auriez pas comptabilisés
3. Un minimum de 646,52 € reste garanti au locataire pendant cette période (pour couvrir ses dépenses essentielles)

Étape 5 — Le CCAPEX prend le relais

Si le locataire ne conteste pas ou si sa contestation n’aboutit pas, le dossier est transmis au CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions).

Depuis 2027, le CCAPEX n’est plus seulement consultatif — il a un pouvoir décisionnel. Il peut :

• Imposer un plan d’apurement au locataire (jusqu’à 36 mois de remboursement échelonné)
• Orienter le locataire vers les services sociaux (FSL, aide d’urgence)
• Recommander le maintien ou la suspension de l’APL selon la bonne foi du locataire

Étape 6 — Vous recevez l’APL directement

Si le CCAPEX valide le signalement, l’APL est redirigée vers votre compte bancaire. Vous la recevez chaque mois, directement, tant que la situation d’impayé persiste.

Le montant de l’APL n’est pas augmenté — c’est le même montant que le locataire percevait avant, mais versé à vous au lieu de lui. C’est une redirection, pas un bonus.

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Les erreurs qui coûtent cher

Erreur n°1 — Attendre que la dette soit “assez importante”

Le seuil est à 450 €. Pas à 1 000 €, pas à “plusieurs mois”. Dès 450 € de dette cumulée, le compteur tourne. Attendre aggrave la situation et réduit vos chances de récupérer les sommes dues.

Erreur n°2 — Signaler par courrier simple

Un courrier envoyé à la CAF par la poste ne constitue pas un signalement valide au sens des décrets. Utilisez l’espace bailleur en ligne ou, à défaut, envoyez un recommandé avec AR en joignant le formulaire CERFA dédié.

Erreur n°3 — Oublier de mettre à jour le décompte

La CAF vous demandera un décompte à jour. Si votre dernier relevé date de 3 mois et que le locataire a fait des paiements partiels entre-temps, votre dossier sera retardé. Tenez un suivi mensuel précis.

Erreur n°4 — Confondre signalement CAF et commandement de payer

Ce sont deux démarches complètement différentes :

	Signalement CAF	Commandement de payer
Objet	Activer le versement direct APL + intervention CCAPEX	Première étape de la procédure d’expulsion
Qui l’envoie	Vous, via l’espace bailleur CAF	Un huissier de justice
Délai	2 mois après le seuil	À votre initiative, pas de délai légal
Coût	Gratuit	Frais d’huissier (150-300 €)
Conséquence	Redirection APL + accompagnement social	Ouverture du délai de 2 mois avant assignation

Les deux peuvent être menées en parallèle. Le signalement CAF ne remplace pas le commandement de payer, et inversement.

Erreur n°5 — Ne pas relancer le locataire avant de signaler

Le signalement CAF n’exige pas formellement d’avoir relancé le locataire au préalable. Mais en pratique, le CCAPEX regardera si vous avez fait preuve de bonne foi. Un email ou un SMS de relance daté avant le signalement renforce considérablement votre dossier.

Avec Propri.io, chaque relance est horodatée et archivée. Le jour où vous devez signaler, votre dossier est déjà prêt. Découvrir Propri.io →

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Cas particuliers

Votre locataire est en colocation

Si un seul colocataire est allocataire de l’APL, le signalement ne concerne que sa part. Si plusieurs colocataires perçoivent l’APL, vous devez effectuer un signalement par allocataire.

Vous êtes passé par une agence de gestion

L’obligation de signalement repose sur le bailleur, pas sur l’agence. Si votre gestionnaire ne fait pas le signalement à temps, c’est vous qui écopez de l’amende. Vérifiez que votre mandat de gestion inclut bien cette obligation.

Le locataire a quitté le logement avec une dette

Si le locataire est parti, l’obligation de signalement disparaît (plus de bail = plus d’APL). Mais si la dette a été accumulée pendant le bail et que vous n’avez pas signalé dans les 2 mois, l’amende reste possible.

Votre locataire conteste le montant

C’est son droit. La CAF examine sa contestation pendant 1 mois. Si elle est fondée (erreur de calcul, paiement non comptabilisé), le montant est corrigé. Si elle n’est pas fondée, la procédure continue normalement.

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Récapitulatif — votre checklist signalement

1. Vérifier le seuil — la dette dépasse 450 € OU 3 mois d’impayé total consécutifs
2. Noter la date — le compteur de 2 mois démarre au jour du franchissement
3. Préparer le décompte — loyers dus, paiements reçus, solde mois par mois
4. Se connecter à l’espace bailleur CAF — créer le compte si nécessaire
5. Déclarer l’impayé en ligne — remplir le formulaire, joindre le décompte
6. Conserver l’accusé de réception — c’est votre preuve
7. Suivre le dossier — la CAF notifie le locataire sous 15 jours
8. Attendre la décision CCAPEX — plan d’apurement ou redirection APL

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Ce que Propri.io prépare pour vous

Vous venez de lire un guide de 8 étapes avec des seuils, des délais et des formulaires.

On ne va pas se mentir : c’est exactement le genre de démarche qu’on repousse. Pas parce qu’on ne veut pas la faire, mais parce qu’on n’est pas sûr de quand la faire, comment la faire, et surtout, on a peur de mal la faire.

Propri.io est en train de construire un suivi automatique de vos loyers. Chaque mois, vous saurez exactement où vous en êtes :

• Suivi des encaissements — vous voyez immédiatement si un paiement manque ou est partiel
• Alerte de seuil — quand la dette approche les 450 €, vous êtes prévenu avant que le compteur ne démarre
• Décompte prêt à l’emploi — le récapitulatif mois par mois est généré automatiquement, prêt à joindre à votre signalement

Vous restez maître de la décision. Propri.io vous donne les chiffres et les alertes pour agir au bon moment, sans stress et sans amende.