Suis-je éligible au dispositif Jeanbrun ? Checklist complète 2026
Conditions d'éligibilité au dispositif Jeanbrun : type de bien, date d'acquisition, plafonds de loyer, ressources du locataire, engagement 9 ans. Vérifiez en 5 minutes si votre projet coche toutes les cases.
Vous regardez un appartement neuf. Le promoteur vous parle du dispositif Jeanbrun. L’agent immobilier aussi. Tout le monde a l’air convaincu que c’est fait pour vous.
Peut-être. Peut-être pas.
Avant de signer quoi que ce soit, voici les conditions réelles d’éligibilité — celles du propriétaire bailleur, pas celles de la brochure du promoteur. En 5 minutes, vous saurez si votre projet coche toutes les cases.
Si vous découvrez le dispositif, commencez par notre guide complet du dispositif Jeanbrun — il couvre le mécanisme, les pièges et le comparatif avec les alternatives.
Les 6 conditions d’éligibilité — la checklist
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, toutes les conditions suivantes doivent être remplies. Une seule manquante, et c’est non.
1. Le bien est un appartement en immeuble collectif
Les maisons individuelles sont exclues. Pas de dérogation, pas d’exception. Seuls les logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs sont éligibles.
Concrètement : un appartement dans une résidence, oui. Une maison de ville, un pavillon, une longère — non.
2. L’acquisition a lieu entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
La date qui compte est celle de la signature de l’acte authentique (pas le compromis, pas la réservation). En dessous du 21 février 2026, vous êtes hors cadre. Après le 31 décembre 2028 aussi — sauf prolongation votée d’ici là.
Vous possédez déjà un bien en location ? Le Jeanbrun ne s’applique pas. Votre régime fiscal actuel (micro-foncier, régime réel, LMNP) ne change pas.
3. Le bien est neuf (RE2020) ou ancien rénové
Deux cas éligibles :
- Logement neuf : conforme à la norme RE2020 (réglementation environnementale en vigueur)
- Logement ancien rénové : les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût total de l’opération (acquisition + travaux), et le bien doit atteindre un niveau de performance énergétique satisfaisant
Un bien ancien sans travaux significatifs n’est pas éligible.
4. La location est nue et constitue la résidence principale du locataire
Trois exigences en une :
- Location nue — pas de meublé, pas de colocation meublée, pas de bail mobilité
- Résidence principale du locataire — pas de résidence secondaire, pas de location saisonnière
- Engagement de 9 ans — vous vous engagez à louer le bien dans ces conditions pendant 9 ans minimum, sans interruption
La rupture de l’engagement avant terme entraîne la restitution intégrale de l’avantage fiscal (sauf décès, invalidité, licenciement, mutation professionnelle).
5. Le loyer respecte les plafonds par zone
Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser un plafond qui dépend de la zone géographique et du niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social).
Plus le niveau choisi est bas, plus l’avantage fiscal est élevé — mais plus le loyer est contraint.
6. Le locataire respecte les plafonds de ressources
Le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire, année N-2, ne doit pas dépasser un plafond qui dépend de la zone et de la composition du foyer. Les plafonds sont vérifiés à la signature du bail — pas en cours de location.
Interdiction absolue : vous ne pouvez pas louer à un ascendant (parents), un descendant (enfants) ou un membre de votre foyer fiscal.
Plafonds de loyer par zone — le tableau 2026
Le dispositif Jeanbrun propose trois niveaux de loyer. Le loyer maximum au m² dépend de la zone et du niveau choisi :
| Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| A bis (Paris intra-muros) | 19,51 €/m² | 13,68 €/m² | 10,93 €/m² |
| A (Île-de-France, Côte d’Azur) | 14,49 €/m² | 10,17 €/m² | 8,12 €/m² |
| B1 (grandes agglomérations) | 11,68 €/m² | 8,20 €/m² | 6,55 €/m² |
| B2 (villes moyennes) | 10,15 €/m² | 7,12 €/m² | 5,69 €/m² |
| C (reste du territoire) | 10,15 €/m² | 6,15 €/m² | 4,91 €/m² |
Comment calculer le loyer maximum
Le plafond brut au m² est ajusté par un coefficient de surface :
Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface habitable), plafonné à 1,2.
Puis : Loyer maximum = plafond au m² × coefficient × surface.
Exemple concret : un 40 m² en zone A, niveau intermédiaire.
- Coefficient = 0,7 + (19 ÷ 40) = 1,175
- Loyer maximum = 14,49 × 1,175 × 40 = 681 €/mois
Comparez ce montant au loyer de marché dans votre quartier. Si l’écart est supérieur à 20 %, le rendement sera faible.
Plafonds de ressources du locataire
Les plafonds de ressources varient selon la zone et la composition du foyer du locataire. Ils sont révisés chaque année.
⚠️ Note importante : les plafonds de ressources exacts pour 2026 dans le cadre du dispositif Jeanbrun n’ont pas encore été publiés par arrêté à la date de rédaction de cet article. Les montants seront alignés sur les plafonds du logement intermédiaire, social ou très social selon le niveau choisi. Consultez le site du ministère du Logement ou le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) pour les montants définitifs.
À titre indicatif, les ordres de grandeur habituels pour le niveau intermédiaire (les plus courants) :
| Composition du foyer | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | ~40 000 € | ~33 000 € | ~30 000 € |
| Couple | ~60 000 € | ~44 000 € | ~40 000 € |
| + 1 personne à charge | ~78 000 € | ~53 000 € | ~48 000 € |
| + 2 personnes à charge | ~93 000 € | ~64 000 € | ~58 000 € |
Ces montants sont des ordres de grandeur basés sur les grilles historiques du logement intermédiaire. Les plafonds définitifs du Jeanbrun peuvent différer — vérifiez avant de signer un bail.
Ce qui vous exclut d’office
Récapitulatif rapide. Si l’un de ces critères s’applique, le dispositif Jeanbrun n’est pas pour vous :
- ❌ Maison individuelle — seul le collectif est éligible
- ❌ Bien acquis avant le 21 février 2026 — le dispositif ne s’applique qu’aux nouvelles acquisitions dans la fenêtre 2026-2028
- ❌ Location meublée — incompatible avec le Jeanbrun (mais compatible avec le LMNP, qui reste en vigueur)
- ❌ Location saisonnière ou résidence secondaire — le bien doit être la résidence principale du locataire
- ❌ Location à un membre de la famille — ascendants, descendants et membres du foyer fiscal sont exclus
- ❌ Bien ancien sans travaux significatifs — il faut au moins 30 % du coût total en travaux de rénovation
- ❌ Bien acquis après le 31 décembre 2028 — sauf prolongation législative
L’avantage fiscal en bref
Si vous êtes éligible, voici ce que vous obtenez — un amortissement annuel sur 80 % du prix d’acquisition :
| Niveau de loyer | Taux (neuf) | Taux (ancien rénové) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Attention : les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L’avantage fiscal n’est pas définitif — c’est un report d’imposition, pas une exonération. Pour comprendre l’impact concret sur votre rentabilité globale, lisez le guide complet du dispositif Jeanbrun.
Vérifiez votre éligibilité en 5 questions
Avant d’aller plus loin, répondez à ces 5 questions :
- Le bien est-il un appartement en immeuble collectif ? → Si non, stop.
- L’acte authentique sera-t-il signé entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 ? → Si non, stop.
- Le bien est-il neuf (RE2020) ou ancien avec travaux ≥ 30 % du coût total ? → Si non, stop.
- Comptez-vous louer nu, en résidence principale, pendant 9 ans minimum ? → Si non, stop.
- Le loyer envisagé est-il inférieur au plafond de votre zone ? → Si non, ajustez ou renoncez.
Cinq oui ? Vous êtes potentiellement éligible. Reste à vérifier les plafonds de ressources du locataire au moment de la signature du bail.
Cinq oui mais des doutes sur la rentabilité ? C’est normal. Le dispositif Jeanbrun n’est pas un cadeau fiscal — c’est un arbitrage entre loyer réduit et avantage à l’amortissement. Le guide complet vous aide à trancher.
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Questions fréquentes
- Suis-je éligible au dispositif Jeanbrun si je possède déjà un bien en location ?
- Non. Le dispositif Jeanbrun ne s'applique qu'aux nouvelles acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Votre bien actuel reste sous son régime fiscal en cours (micro-foncier, régime réel, LMNP). En revanche, si vous achetez un nouveau bien éligible pendant cette période, vous pouvez opter pour le Jeanbrun sur ce nouveau bien.
- Une maison individuelle est-elle éligible au dispositif Jeanbrun ?
- Non. Le dispositif Jeanbrun est strictement réservé aux logements situés dans des immeubles d'habitation collectifs (appartements). Les maisons individuelles, même neuves, sont exclues. C'est la même restriction que le Pinel depuis 2021.
- Puis-je louer un bien Jeanbrun en meublé ?
- Non. Le dispositif impose une location nue (non meublée), en tant que résidence principale du locataire. La location meublée, la colocation meublée et le bail mobilité sont incompatibles avec le Jeanbrun.
- Puis-je louer un bien Jeanbrun à mon fils ou à mes parents ?
- Non. La location à un ascendant (parents, grands-parents), un descendant (enfants, petits-enfants) ou un membre de votre foyer fiscal est interdite dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
- Quel est le plafond fiscal annuel du dispositif Jeanbrun ?
- Le plafond d'amortissement dépend du niveau de loyer choisi : 8 000 € par an au niveau intermédiaire, 10 000 € au niveau social, et 12 000 € au niveau très social. Ces plafonds s'entendent par foyer fiscal et par an.
- Que se passe-t-il si mon locataire dépasse les plafonds de ressources en cours de bail ?
- Les plafonds de ressources s'apprécient à la signature du bail, sur la base du revenu fiscal de référence N-2 du locataire. Si ses revenus augmentent en cours de bail, cela ne remet pas en cause votre éligibilité au dispositif.
- Un bien ancien peut-il être éligible au dispositif Jeanbrun ?
- Oui, à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du coût total de l'opération (acquisition + travaux). Le bien doit atteindre un niveau de performance énergétique satisfaisant après travaux. Les taux d'amortissement sont légèrement inférieurs à ceux du neuf.
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