Quelle est la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?

La rentabilité brute est le loyer annuel divisé par le prix d'achat total, sans tenir compte des charges. La rentabilité nette soustrait les charges (taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, vacance). Entre une rentabilité brute de 7 % et une rentabilité nette, il y a souvent 2 à 3 points d'écart. C'est la rentabilité nette qui doit guider votre décision, pas la brute.

Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative en 2026 ?

Une rentabilité brute en-dessous de 5 % est faible dans la plupart des villes en 2026. Entre 5 % et 7 %, c'est correct pour Paris, Lyon, Bordeaux. Au-delà de 7-8 %, vous êtes sur un marché de rendement (Saint-Étienne, Mulhouse, villes moyennes). Au-delà de 10 %, suspectez un piège (quartier difficile, travaux sous-estimés, vacance élevée). L'objectif réel est un cash-flow au minimum neutre sur la durée du crédit.

Comment calculer la rentabilité nette-nette ?

La rentabilité nette-nette intègre en plus la fiscalité. Vous calculez l'impôt sur vos revenus fonciers (régime réel ou micro), les prélèvements sociaux (17,2 %) le cas échéant, et vous soustrayez ces montants du revenu net. Exemple : un bien à 10 000 € de loyer annuel, 3 000 € de charges, 1 500 € d'impôt net. La rentabilité nette-nette se calcule sur les 5 500 € restants divisés par le prix d'achat.

Le cash-flow est-il plus important que la rentabilité ?

Pour un investissement à crédit, oui. La rentabilité est un ratio, le cash-flow est ce qu'il reste réellement sur votre compte chaque mois après avoir payé le crédit, les charges et les impôts. Un bien à 8 % de rentabilité brute peut avoir un cash-flow négatif de 150 €/mois si le crédit est mal négocié. Un bien à 6 % peut dégager 50 € positifs si les charges sont maîtrisées. Raisonnez cash-flow pour un investissement patrimonial, rentabilité pour un achat cash.

Quelles sont les charges que les débutants oublient le plus souvent ?

Dans l'ordre : la vacance locative (5-8 % du loyer annuel), les charges de copropriété non récupérables (30 à 50 % des charges totales), la provision pour travaux (1 à 2 % du prix d'achat annuel), l'assurance PNO (80 à 200 € par an), et les frais de mise en location (agence ou GLI). Ensemble, ces oublis font passer une rentabilité de 7 % brute à 4,5 % nette.

Comment calculer la vacance locative prévisionnelle ?

Utilisez 5 % pour un bien très recherché (grande ville, quartier prisé, proche transports), 7 % pour un bien standard, 10 % ou plus pour un bien difficile (quartier moins demandé, typologie peu recherchée, zone tendue). La vacance représente le temps entre deux locataires et les éventuels retards de paiement courts. Elle se calcule comme un pourcentage du loyer annuel à soustraire des revenus prévisionnels.

Quelle méthode utiliser pour calculer rapidement sur une annonce ?

Pour un premier filtre : rentabilité brute = loyer mensuel × 12 × 100 / prix d'achat tout frais compris. Sous 5 %, écartez. Entre 5 et 7 %, approfondissez avec le calcul nette. Des extensions Chrome comme Révelio font ce premier calcul automatiquement sur LeBonCoin ou SeLoger et vous évitent la saisie manuelle. Mais ne prenez jamais une décision d'achat sur la base de la seule rentabilité brute.

Guide pratique

Calcul de rentabilité locative en 2026 : la méthode complète (avec exemples chiffrés)

Rentabilité brute, nette, nette-nette, cash-flow : les 4 calculs à maîtriser avant d'investir en 2026. Formules, exemples concrets et les 10 charges que les débutants oublient.

24 avril 2026 · Propri.io

Vous avez une annonce sous les yeux : studio de 25 m² à 110 000 €, loué 550 €/mois. Votre calcul de tête :

550 × 12 = 6 600 €/an. Divisé par 110 000 €, ça fait 6 %. Correct, non ?

Sur le papier, oui. Dans la réalité, vous allez peut-être finir à 3,5 % une fois que toutes les charges seront payées. Et si vous avez emprunté, vous serez peut-être en cash-flow négatif de 100 € par mois pendant 20 ans.

La rentabilité locative, ce n’est pas un chiffre. C’est quatre chiffres, et les confondre coûte cher. Ce guide vous montre exactement comment les calculer en 2026, avec les formules, les charges à ne pas oublier, et un exemple complet chiffré.

Les 4 niveaux de rentabilité locative

Il n’y a pas une rentabilité, il y en a quatre. Elles répondent à des questions différentes.

Niveau	Ce que ça mesure	Question posée
Brute	Loyer annuel / prix d’achat	Est-ce que ce bien vaut le coup de creuser ?
Nette	Revenu annuel après charges / prix d’achat	Combien ce bien me rapporte vraiment ?
Nette-nette	Revenu annuel après charges et impôts / prix d’achat	Qu’est-ce qui reste après le fisc ?
Cash-flow	Solde mensuel en poche après crédit	Est-ce que le bien s’auto-finance ?

La rentabilité brute est un filtre de présélection, pas une décision. Si vous basez votre achat dessus, vous passerez à côté de la moitié de l’équation.

1. La rentabilité brute — le filtre de 30 secondes

Formule

Rentabilité brute = (Loyer mensuel × 12 × 100) / Prix d'achat total

Le prix d’achat total comprend : le prix affiché + les frais de notaire (7-8 % dans l’ancien, 2-3 % dans le neuf) + les éventuels travaux à prévoir + les frais d’agence si le bien est vendu par agence.

Exemple

Studio à 110 000 € affiché
Frais de notaire : 8 800 € (8 %)
Travaux rafraîchissement : 5 000 €
Prix total : 123 800 €
Loyer estimé : 550 €/mois, soit 6 600 €/an

Rentabilité brute = (550 × 12 × 100) / 123 800 = 5,33 %

Vous voyez déjà la différence avec le calcul de tête (6 %). Et ce n’est que le début.

À quoi ça sert vraiment

Ce chiffre ne sert qu’à décider si vous continuez à analyser l’annonce. Pas à décider d’acheter.

Rentabilité brute	Décision
< 5 %	Écartez sauf grosse plus-value attendue
5 à 7 %	Approfondissez avec le calcul nette
7 à 10 %	Intéressant, vérifiez la qualité du bien et du quartier
> 10 %	Suspectez un piège : quartier, vacance, travaux cachés

2. La rentabilité nette — la seule qui compte vraiment

Formule

Rentabilité nette = ((Loyer annuel - Charges annuelles) × 100) / Prix d'achat total

Les charges à soustraire sont précises. Pas une moyenne “au doigt mouillé”, une somme de postes réels.

Les 10 charges à ne pas oublier

Charge	Fréquence d’oubli	Montant indicatif
1. Taxe foncière	Faible	1 à 2 mois de loyer/an
2. Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)	Moyenne	80 à 200 €/an
3. Charges de copropriété non récupérables	Élevée	30 à 50 % des charges totales
4. Provision travaux (1-2 % du prix/an)	Très élevée	1 000 à 2 500 €/an sur 125 k€
5. Frais de gestion si délégation	Moyenne	6 à 10 % du loyer
6. GLI ou Visale	Moyenne	GLI : 2,5 à 5 % du loyer / Visale : 0 €
7. Vacance locative prévisionnelle	Très élevée	5 à 10 % du loyer annuel
8. Frais de mise en location (agence, annonce)	Moyenne	1 mois de loyer tous les 3 ans
9. Entretien courant	Moyenne	300 à 500 €/an
10. Comptabilité (si LMNP réel)	Moyenne	400 à 800 €/an

Les trois charges les plus souvent oubliées — copropriété non récupérable, provision travaux, vacance locative — représentent à elles seules 1 500 à 3 000 € par an sur un studio à 125 000 €. C’est 2 à 3 points de rentabilité.

Exemple complet (suite du studio)

Reprenons le studio à 123 800 € loué 6 600 €/an.

Charge	Montant annuel
Taxe foncière	850 €
Assurance PNO	120 €
Copropriété non récupérable	600 €
Provision travaux (1 % du prix)	1 100 €
Gestion déléguée (8 % du loyer)	528 €
GLI (3 % du loyer CC)	210 €
Vacance prévisionnelle (7 %)	462 €
Entretien courant	300 €
Total charges	4 170 €

Rentabilité nette = ((6 600 - 4 170) × 100) / 123 800 = 1,96 %

On est passé de 5,33 % brute à 1,96 % nette. Et on n’a pas encore intégré les impôts.

C’est là que la plupart des investisseurs débutants se plantent. Ils se fient à la brute, et découvrent la nette une fois qu’il est trop tard.

3. La rentabilité nette-nette — ce qui reste après le fisc

Formule

Rentabilité nette-nette = ((Loyer annuel - Charges - Impôts) × 100) / Prix d'achat

L’impôt dépend de votre régime fiscal :

Micro-foncier (location nue < 15 000 €/an) : abattement de 30 %, puis taxation à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux
Régime réel (nu) : vous déduisez vos charges réelles, amortissement non possible
LMNP micro-BIC (meublé < 77 700 €/an) : abattement 50 %, TMI + 17,2 %
LMNP réel (meublé) : déduction charges ET amortissement — souvent le plus avantageux

Exemple avec notre studio (régime réel nu)

Si votre TMI est de 30 % :

Revenu imposable : 6 600 − 4 170 = 2 430 €
Impôt (30 %) : 729 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) : 418 €
Total impôts : 1 147 €

Rentabilité nette-nette = ((6 600 - 4 170 - 1 147) × 100) / 123 800 = 1,04 %

Un livret A bat ce placement. Le message n’est pas “ne pas investir”, c’est “ne pas investir sur la base de la rentabilité brute”.

Pour approfondir cette partie, notre guide de la déclaration des revenus fonciers 2044 détaille les régimes et les charges déductibles en 2026.

4. Le cash-flow — le vrai juge de paix quand vous empruntez

Si vous achetez cash, la rentabilité nette-nette suffit. Si vous empruntez — et c’est le cas de 95 % des investisseurs — le cash-flow est le chiffre qui détermine si votre investissement est viable tous les mois.

Formule

Cash-flow mensuel = Loyer mensuel - Mensualité de crédit - Charges mensualisées - Impôts mensualisés

Exemple avec notre studio

Vous empruntez 123 800 € sur 20 ans à 3,5 % :

Mensualité crédit : environ 720 €/mois
Loyer : 550 €/mois
Charges mensualisées : 4 170 € / 12 = 348 €/mois
Impôts mensualisés : 1 147 € / 12 = 96 €/mois

Cash-flow = 550 - 720 - 348 - 96 = -614 €/mois

Vous sortez 614 € de votre poche chaque mois pendant 20 ans pour financer ce bien. Au bout de 20 ans, vous êtes propriétaire — c’est le pari. Mais si votre capacité d’épargne mensuelle n’est pas confortable, cet investissement vous met en tension sur 240 mois d’affilée.

Comment améliorer le cash-flow ?

Trois leviers, par ordre d’impact :

Négocier le prix d’achat. 10 % de moins sur le prix = ~70 €/mois de mensualité en moins.
Allonger la durée du crédit (20 à 25 ans). Baisse la mensualité, augmente le coût total du crédit mais libère le cash-flow.
Optimiser la fiscalité en passant en LMNP réel si le bien est meublable (amortissement annule souvent l’impôt les 10 premières années).

Les 5 erreurs de calcul qui ruinent un investissement

Erreur 1 — Ne calculer que la brute

On en a parlé. Si vous vous arrêtez à 6 %, vous ratez l’essentiel.

Erreur 2 — Oublier les frais de notaire dans le prix d’achat

Ils représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien. Les ignorer gonfle artificiellement votre rentabilité de 0,5 point.

Erreur 3 — Sous-estimer la vacance locative

“Mon bien sera loué en continu” est rarement vrai. Prévoyez minimum 5 % même pour un bien très recherché. Sinon, un seul mois de vacance casse votre année.

Erreur 4 — Ignorer les charges de copropriété non récupérables

Dans une copropriété, certaines charges sont à votre charge définitive (gros travaux, honoraires syndic, entretien parties communes générales). Elles représentent 30 à 50 % des charges totales. Demandez toujours les 3 derniers procès-verbaux d’AG avant d’acheter.

Erreur 5 — Confondre rentabilité et plus-value

Un bien à 3 % de rentabilité peut être un excellent investissement si le quartier est en gentrification et que vous visez une plus-value de 30 % en 5 ans. Un bien à 10 % peut être un mauvais investissement si le quartier décline. Raisonnez toujours rentabilité + plus-value prévisionnelle ensemble.

Automatiser le calcul : les outils disponibles en 2026

Calculer les 4 rentabilités à la main prend 15 à 20 minutes par annonce. Si vous analysez 50 annonces par mois pour en retenir 2, ça devient ingérable.

Les extensions Chrome ont été conçues pour ça. Elles affichent en temps réel le rendement brut et (pour les meilleures) le cash-flow directement sur les pages d’annonces LeBonCoin, SeLoger, Logic-Immo.

Parmi les plus utilisées en 2026 : Rentameter (gratuit, basique), LyBox (freemium, complet), Yuno (premium, IA), et Révelio — l’extension de Propri.io à 4,99 €/mois, ou incluse dans les abonnements de gestion à partir de 4,95 €/mois.

Notre comparatif complet des alternatives à Horiz.io détaille les forces et limites de chaque outil, avec les cas d’usage adaptés.

Ce que Propri.io Révelio automatise

Sur chaque annonce que vous visitez sur un des 14 sites couverts, Révelio affiche en 2 secondes :

Rentabilité brute, nette (avec charges estimées du quartier) et cash-flow estimé
Adresse exacte via DPE croisé avec la base ADEME
Comparaison DVF avec les prix réels du quartier sur les 24 derniers mois
Score global /10 sur 7 critères objectifs (rentabilité, emplacement, typologie, prix/m², vacance moyenne, DPE, accessibilité transports)
Arguments de négociation chiffrés pour votre contre-offre
Dossier PDF prêt pour votre banquier

Et une fois le bien acheté, vous passez à la phase gestion dans le même outil — sans changer d’écosystème. Le bail ALUR se rédige en 2 minutes, l’état des lieux se fait à la voix en 5 minutes, les quittances partent seules chaque mois.

Vos 5 premières recherches sont gratuites. Sans carte bancaire. Installer Révelio →

Pour aller plus loin

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?: La rentabilité brute est le loyer annuel divisé par le prix d'achat total, sans tenir compte des charges. La rentabilité nette soustrait les charges (taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, vacance). Entre une rentabilité brute de 7 % et une rentabilité nette, il y a souvent 2 à 3 points d'écart. C'est la rentabilité nette qui doit guider votre décision, pas la brute.
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative en 2026 ?: Une rentabilité brute en-dessous de 5 % est faible dans la plupart des villes en 2026. Entre 5 % et 7 %, c'est correct pour Paris, Lyon, Bordeaux. Au-delà de 7-8 %, vous êtes sur un marché de rendement (Saint-Étienne, Mulhouse, villes moyennes). Au-delà de 10 %, suspectez un piège (quartier difficile, travaux sous-estimés, vacance élevée). L'objectif réel est un cash-flow au minimum neutre sur la durée du crédit.
Comment calculer la rentabilité nette-nette ?: La rentabilité nette-nette intègre en plus la fiscalité. Vous calculez l'impôt sur vos revenus fonciers (régime réel ou micro), les prélèvements sociaux (17,2 %) le cas échéant, et vous soustrayez ces montants du revenu net. Exemple : un bien à 10 000 € de loyer annuel, 3 000 € de charges, 1 500 € d'impôt net. La rentabilité nette-nette se calcule sur les 5 500 € restants divisés par le prix d'achat.
Le cash-flow est-il plus important que la rentabilité ?: Pour un investissement à crédit, oui. La rentabilité est un ratio, le cash-flow est ce qu'il reste réellement sur votre compte chaque mois après avoir payé le crédit, les charges et les impôts. Un bien à 8 % de rentabilité brute peut avoir un cash-flow négatif de 150 €/mois si le crédit est mal négocié. Un bien à 6 % peut dégager 50 € positifs si les charges sont maîtrisées. Raisonnez cash-flow pour un investissement patrimonial, rentabilité pour un achat cash.
Quelles sont les charges que les débutants oublient le plus souvent ?: Dans l'ordre : la vacance locative (5-8 % du loyer annuel), les charges de copropriété non récupérables (30 à 50 % des charges totales), la provision pour travaux (1 à 2 % du prix d'achat annuel), l'assurance PNO (80 à 200 € par an), et les frais de mise en location (agence ou GLI). Ensemble, ces oublis font passer une rentabilité de 7 % brute à 4,5 % nette.
Comment calculer la vacance locative prévisionnelle ?: Utilisez 5 % pour un bien très recherché (grande ville, quartier prisé, proche transports), 7 % pour un bien standard, 10 % ou plus pour un bien difficile (quartier moins demandé, typologie peu recherchée, zone tendue). La vacance représente le temps entre deux locataires et les éventuels retards de paiement courts. Elle se calcule comme un pourcentage du loyer annuel à soustraire des revenus prévisionnels.
Quelle méthode utiliser pour calculer rapidement sur une annonce ?: Pour un premier filtre : rentabilité brute = loyer mensuel × 12 × 100 / prix d'achat tout frais compris. Sous 5 %, écartez. Entre 5 et 7 %, approfondissez avec le calcul nette. Des extensions Chrome comme Révelio font ce premier calcul automatiquement sur LeBonCoin ou SeLoger et vous évitent la saisie manuelle. Mais ne prenez jamais une décision d'achat sur la base de la seule rentabilité brute.

Révelio calcule automatiquement la rentabilité brute, nette et le cash-flow de chaque annonce que vous visitez. 5 recherches gratuites pour essayer.

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