Quelles charges le propriétaire peut-il récupérer ?

Les charges récupérables sont limitativement listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles couvrent trois catégories : les services liés à l'usage du logement (eau, chauffage collectif, ascenseur), l'entretien des parties communes (ménage, espaces verts, éclairage), et les taxes locatives (TEOM). Toute charge non listée dans le décret n'est pas récupérable.

Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?

Chaque mois, le locataire verse une provision pour charges. Une fois par an, vous comparez le total des provisions versées au total des charges réelles. Si le locataire a trop payé, vous remboursez la différence. S'il n'a pas assez payé, vous lui demandez le complément. La régularisation doit être accompagnée d'un décompte détaillé.

Quel est le délai pour régulariser les charges ?

La régularisation doit intervenir au moins une fois par an. Le locataire doit recevoir le décompte un mois avant la régularisation. Si vous ne régularisez pas dans les 3 ans, les charges sont prescrites — vous ne pouvez plus les réclamer.

La TEOM est-elle récupérable ?

Oui. La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est intégralement récupérable auprès du locataire. En revanche, la taxe foncière (hors TEOM) n'est pas récupérable — elle reste à la charge du propriétaire.

Les charges de copropriété sont-elles toutes récupérables ?

Non. Seules les charges de copropriété qui figurent dans la liste du décret de 1987 sont récupérables : entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, eau froide/chaude, espaces verts. Les charges de copropriété non récupérables (ravalement, gros travaux, honoraires de syndic) restent à votre charge.

Puis-je demander un forfait de charges au lieu de provisions ?

En location vide, non — les charges doivent être versées sous forme de provisions mensuelles avec régularisation annuelle. En location meublée, vous avez le choix : provisions avec régularisation OU forfait (montant fixe sans régularisation). Le forfait est plus simple mais ne peut pas être révisé en cours de bail sauf clause contraire.

Le locataire peut-il contester la régularisation des charges ?

Oui. Le locataire a le droit de consulter les justificatifs de charges (factures, décomptes de copropriété) pendant 6 mois après l'envoi du décompte. Si le locataire conteste, vous devez fournir les pièces. Si vous ne pouvez pas justifier une charge, elle n'est pas récupérable.

Gestion locative

Charges locatives récupérables : ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) demander

Quelles charges pouvez-vous récupérer auprès de votre locataire ? Entretien, eau, ascenseur, espaces verts — le guide complet avec la liste officielle et les règles de régularisation.

21 avril 2026 · Propri.io

Chaque mois, votre locataire vous verse une provision pour charges. Mais savez-vous exactement ce que cette provision couvre ? Et surtout, êtes-vous sûr de ne récupérer que ce que la loi vous autorise ?

Les charges récupérables ne sont pas un “à peu près”. Elles sont définies par un décret de 1987 qui liste précisément ce que le propriétaire peut demander au locataire — et tout le reste est à votre charge.

Ce guide fait le tour : la liste complète, la régularisation annuelle, et les erreurs qui coûtent cher.

La règle de base

Les charges récupérables sont définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, modifié en 2008. Ce décret contient une liste limitative — c’est-à-dire que seules les charges listées peuvent être récupérées. Tout ce qui n’est pas dans la liste est à la charge du propriétaire.

Le principe : les charges récupérables couvrent les dépenses liées à l’usage du logement par le locataire. Pas l’entretien du bâti (c’est votre responsabilité de propriétaire), pas les grosses réparations, pas l’administration de la copropriété.

Les trois catégories de charges récupérables

Catégorie 1 — Les services liés au logement

Ce sont les consommations et services dont le locataire bénéficie directement.

Eau froide et eau chaude :

Consommation d’eau (compteur individuel ou répartition)
Entretien des compteurs
Traitement de l’eau (adoucisseur, détartrage)

Chauffage collectif :

Combustible ou énergie (gaz, fioul, réseau de chaleur)
Entretien de la chaudière collective
Remplacement des petites pièces (joints, clapets)
Relevé des compteurs individuels de chauffage

Ascenseur :

Électricité de fonctionnement
Entretien courant (nettoyage, graissage, petites réparations)
Inspection et contrôle technique périodique

Attention : le remplacement de la cabine d’ascenseur, du moteur ou des câbles n’est pas récupérable — c’est un gros entretien, à la charge du propriétaire.

Catégorie 2 — L’entretien des parties communes

Ménage et propreté :

Salaire du gardien ou de la société de nettoyage (à 75 % si le gardien assure ménage + sortie des poubelles, 40 % s’il n’assure qu’une des deux tâches)
Produits d’entretien
Entretien des vide-ordures

Espaces verts :

Entretien des pelouses, haies, massifs
Remplacement des plantes annuelles
Petit matériel d’entretien (mais pas l’achat d’outils motorisés)

Éclairage :

Électricité des parties communes (halls, escaliers, parkings)
Remplacement des ampoules et minuteries

Petits équipements :

Entretien des extincteurs, détecteurs de fumée des parties communes
Entretien des interphones et digicodes (mais pas le remplacement)
Entretien des antennes collectives

Catégorie 3 — Les taxes locatives

Une seule taxe est récupérable :

TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) — intégralement récupérable

Non récupérables :

Taxe foncière (hors TEOM)
Contribution au fonds de travaux de copropriété
Taxe de balayage (selon les communes)

La taxe foncière (hors TEOM) n’est pas récupérable, mais elle est déductible de vos revenus fonciers au régime réel. Si vous vous demandez quelles charges vous pouvez déduire de vos impôts, le guide de la déclaration 2044 fait le tri.

La liste de ce qui n’est PAS récupérable

C’est souvent là que les erreurs se glissent. Voici les charges que vous ne pouvez pas récupérer auprès du locataire :

Charge	Pourquoi ce n’est pas récupérable
Ravalement de façade	Gros travaux de copropriété
Réfection de toiture	Gros travaux
Remplacement de chaudière	Gros équipement
Honoraires de syndic	Administration, pas usage
Assurance de l’immeuble	Obligation du propriétaire
Frais de contentieux copropriété	Administration
Remplacement d’ascenseur	Gros équipement
Taxe foncière (hors TEOM)	Taxe propriétaire
Diagnostic DPE, plomb, etc.	Obligation du propriétaire
Frais de mise en copropriété	Administration

Provisions ou forfait — le choix (en meublé)

En location vide : provisions obligatoires

Les charges doivent être versées sous forme de provisions mensuelles, avec une régularisation annuelle. Pas de forfait possible.

Le montant de la provision doit être justifié — basé sur le budget prévisionnel de copropriété ou sur les charges de l’année précédente. Vous ne pouvez pas fixer un montant arbitraire. La ventilation entre loyer et charges doit d’ailleurs apparaître sur chaque quittance de loyer que vous délivrez.

En location meublée : le choix

Vous avez deux options :

Option 1 — Provisions avec régularisation (comme en vide)

Provision mensuelle + régularisation annuelle
Plus précis, mais plus de travail administratif

Option 2 — Forfait de charges

Montant fixe chaque mois, sans régularisation
Plus simple pour les deux parties
Le montant ne peut pas être manifestement surévalué
Il ne peut être révisé que par la clause de révision du bail (indexation IRL) — si vous vous demandez comment fonctionne cette indexation, le guide pratique de la révision IRL vous explique la formule et les délais

Le piège du forfait : si vos charges réelles augmentent (hausse de la copropriété, nouvelles taxes), vous ne pouvez pas ajuster le forfait en cours de bail. Vous absorbez la différence. Inversement, si les charges baissent, le locataire ne peut pas réclamer de remboursement.

La régularisation annuelle — mode d’emploi

Le principe

Chaque mois, le locataire verse une provision. Une fois par an, vous faites les comptes :

Total des provisions versées sur la période
Total des charges réelles sur la même période
Différence : trop-perçu (vous remboursez) ou complément (le locataire paie)

Le calendrier

Réception du décompte de copropriété — votre syndic vous envoie le relevé après l’AG
Calcul de la quote-part locataire — vous extrayez les charges récupérables
Envoi du décompte au locataire — au moins 1 mois avant de procéder à la régularisation
Régularisation — remboursement ou paiement du complément

Le décompte à fournir

Le locataire doit recevoir un document détaillé avec :

La nature des charges (eau, chauffage, ménage, TEOM, etc.)
Le montant de chaque poste
Le mode de répartition (tantièmes, compteur individuel, etc.)
Le total des provisions versées
Le solde (positif ou négatif)

Le droit de consultation

Pendant 6 mois après l’envoi du décompte, le locataire peut demander à consulter les justificatifs (factures, décomptes du syndic). Vous devez les mettre à disposition — soit en les envoyant, soit en les rendant consultables à votre domicile ou chez l’agence.

La prescription

Si vous ne régularisez pas les charges dans un délai de 3 ans, elles sont prescrites. Vous ne pouvez plus les réclamer. Inversement, le locataire ne peut plus réclamer un trop-perçu après 3 ans.

Propri.io construit un outil de régularisation annuelle. Les charges récupérables seront identifiées, le décompte généré, et le locataire recevra tout dans les délais. Découvrir →

Cas pratique — un immeuble type

Voici un exemple de répartition des charges pour un appartement en copropriété :

Poste	Charge totale copropriété	Quote-part (120/1000e)	Récupérable ?	Montant récupérable
Eau froide	8 000 €	960 €	Oui	960 €
Chauffage collectif	12 000 €	1 440 €	Oui	1 440 €
Ascenseur (entretien)	3 000 €	360 €	Oui	360 €
Ménage parties communes	4 000 €	480 €	Oui	480 €
Espaces verts	2 000 €	240 €	Oui	240 €
Éclairage parties communes	1 500 €	180 €	Oui	180 €
TEOM	800 €	800 €	Oui	800 €
Honoraires syndic	6 000 €	720 €	Non	0 €
Assurance immeuble	4 000 €	480 €	Non	0 €
Ravalement (provision)	10 000 €	1 200 €	Non	0 €
Total				4 460 €

Provision mensuelle recommandée : 4 460 € ÷ 12 = 372 €/mois

Les erreurs fréquentes

Erreur n°1 — Récupérer les honoraires de syndic

C’est l’erreur la plus courante. Les honoraires du syndic (gestion courante) ne sont pas récupérables. Beaucoup de propriétaires les incluent dans la provision de charges — c’est illégal.

Erreur n°2 — Ne jamais régulariser

Vous percevez 100 €/mois de provisions depuis 3 ans et n’avez jamais régularisé. Le locataire part. Vous ne pouvez pas réclamer un complément de charges au-delà des 3 dernières années (prescription).

Erreur n°3 — Forfait trop bas en meublé

Vous fixez un forfait de 80 €/mois pour un logement dont les charges réelles sont de 150 €/mois. Vous perdez 70 €/mois. Et vous ne pouvez pas ajuster le forfait en cours de bail.

Erreur n°4 — Récupérer des travaux d’amélioration

Le syndic facture le remplacement de l’interphone par un vidéophone. C’est une amélioration, pas un entretien — ce n’est pas récupérable. Seul l’entretien courant de l’interphone existant l’est.

Erreur n°5 — Ne pas détailler le décompte

Vous envoyez au locataire : “Régularisation charges : vous devez 245 €.” Sans détail. Le locataire conteste. Sans décompte détaillé, la régularisation est contestable — et le locataire peut refuser de payer.

Ce que Propri.io prépare

La régularisation des charges, c’est un casse-tête annuel : extraire les charges de copropriété, identifier celles qui sont récupérables, calculer la quote-part, préparer le décompte, l’envoyer au locataire.

Propri.io est en train de construire un outil pour automatiser tout ça :

Identification des charges récupérables vs non récupérables
Calcul de la quote-part selon vos tantièmes
Décompte détaillé généré pour chaque locataire
Suivi des provisions — pour savoir si la provision est trop haute ou trop basse
Envoi au locataire — le décompte arrive dans les délais, avec les bons chiffres

Plus de doute sur ce qui est récupérable. Plus de retard sur la régularisation. Tout sera en ordre.

Questions fréquentes

Quelles charges le propriétaire peut-il récupérer ?: Les charges récupérables sont limitativement listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles couvrent trois catégories : les services liés à l'usage du logement (eau, chauffage collectif, ascenseur), l'entretien des parties communes (ménage, espaces verts, éclairage), et les taxes locatives (TEOM). Toute charge non listée dans le décret n'est pas récupérable.
Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?: Chaque mois, le locataire verse une provision pour charges. Une fois par an, vous comparez le total des provisions versées au total des charges réelles. Si le locataire a trop payé, vous remboursez la différence. S'il n'a pas assez payé, vous lui demandez le complément. La régularisation doit être accompagnée d'un décompte détaillé.
Quel est le délai pour régulariser les charges ?: La régularisation doit intervenir au moins une fois par an. Le locataire doit recevoir le décompte un mois avant la régularisation. Si vous ne régularisez pas dans les 3 ans, les charges sont prescrites — vous ne pouvez plus les réclamer.
La TEOM est-elle récupérable ?: Oui. La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est intégralement récupérable auprès du locataire. En revanche, la taxe foncière (hors TEOM) n'est pas récupérable — elle reste à la charge du propriétaire.
Les charges de copropriété sont-elles toutes récupérables ?: Non. Seules les charges de copropriété qui figurent dans la liste du décret de 1987 sont récupérables : entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, eau froide/chaude, espaces verts. Les charges de copropriété non récupérables (ravalement, gros travaux, honoraires de syndic) restent à votre charge.
Puis-je demander un forfait de charges au lieu de provisions ?: En location vide, non — les charges doivent être versées sous forme de provisions mensuelles avec régularisation annuelle. En location meublée, vous avez le choix : provisions avec régularisation OU forfait (montant fixe sans régularisation). Le forfait est plus simple mais ne peut pas être révisé en cours de bail sauf clause contraire.
Le locataire peut-il contester la régularisation des charges ?: Oui. Le locataire a le droit de consulter les justificatifs de charges (factures, décomptes de copropriété) pendant 6 mois après l'envoi du décompte. Si le locataire conteste, vous devez fournir les pièces. Si vous ne pouvez pas justifier une charge, elle n'est pas récupérable.

Propri.io prépare un outil de calcul des charges récupérables et de régularisation annuelle. Plus de doute sur ce qui est récupérable — bientôt disponible.

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