Renouvellement de bail : ce qui se passe quand le contrat arrive à son terme

Le bail de votre locataire arrive à échéance dans six mois. Vous ne comptez pas vendre, pas reprendre le logement, et le locataire paie son loyer. Que devez-vous faire ?

Rien.

C’est la bonne réponse dans la majorité des cas — mais c’est aussi la plus risquée quand on ne sait pas exactement ce que « rien » déclenche. La tacite reconduction, le renouvellement et le congé obéissent à des règles précises, avec des délais qui tombent bien avant l’échéance. Passer la date, c’est perdre trois ans de marge de manœuvre.

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Les trois issues à l’échéance du bail

À la date anniversaire du bail, trois choses peuvent se passer :

1. Personne ne fait rien → le bail est reconduit tacitement, même durée, mêmes conditions.
2. Le bailleur propose un renouvellement → nouveau bail, conditions modifiées (loyer réévalué).
3. Le bailleur ou le locataire donne congé → le bail prend fin à son terme.

La reconduction tacite est le scénario par défaut. C’est lui qui s’applique dans l’immense majorité des cas — et c’est le seul qui ne demande aucune action.

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Scénario 1 — La tacite reconduction

Si personne n’envoie de congé dans les délais, le bail continue aux mêmes conditions :

• Même loyer (sauf si une clause de révision annuelle est prévue — auquel cas la révision IRL s’applique comme d’habitude, mais ce n’est pas lié au renouvellement).
• Même durée : 3 ans de plus en location vide, 1 an en meublé.
• Mêmes clauses : toutes les clauses du bail initial s’appliquent, y compris celles que vous aimeriez modifier.

La reconduction est automatique. Vous n’avez aucun courrier à envoyer, aucun avenant à signer. Le bail « renaît » pour une période identique.

C’est simple, mais c’est irréversible : une fois la date passée sans congé, vous êtes engagé pour 3 ans (ou 1 an en meublé) de plus. Si vous vouliez modifier le loyer ou récupérer le logement, c’est trop tard.

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Scénario 2 — Le renouvellement avec réévaluation du loyer

Vous pouvez proposer au locataire un renouvellement du bail à un loyer réévalué — mais uniquement si le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage.

Les conditions

Ce n’est pas une révision libre. Vous devez :

1. Prouver la sous-évaluation : au moins 3 références de loyers de logements comparables dans le voisinage (6 références dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants). Les références doivent porter sur des logements de surface, confort et localisation similaires.
2. Respecter le délai : la proposition de réévaluation doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail (3 mois en meublé).
3. Respecter l’encadrement : en zone tendue, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

La forme

La proposition doit être envoyée par lettre recommandée avec AR ou signifiée par acte d’huissier. Elle doit mentionner le loyer proposé, les références de loyers justificatives, et reproduire les dispositions de l’article 17-2 de la loi de 1989.

Ce qui se passe ensuite

• Le locataire accepte → un avenant au bail est signé ; le nouveau loyer s’applique.
• Le locataire refuse ou ne répond pas → vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Si la conciliation échoue, vous saisissez le tribunal judiciaire avant l’échéance du bail.
• Vous ne faites rien après le refus → le bail est reconduit au loyer actuel.

La hausse est lissée : si l’augmentation dépasse 10 % de l’ancien loyer, elle est étalée sur 6 ans (un sixième par an). Sinon, elle est étalée sur 3 ans (un tiers par an).

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Scénario 3 — Le congé

Le bailleur ou le locataire peut mettre fin au bail à son échéance, mais les règles ne sont pas symétriques.

Congé du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs :

1. Reprise pour habiter : le bailleur, son conjoint, son concubin, son partenaire de Pacs, ou un ascendant/descendant du bailleur ou de son conjoint.
2. Vente du logement : le congé vaut offre de vente au locataire (droit de préemption).
3. Motif légitime et sérieux : retards répétés de paiement, troubles de voisinage, défaut d’assurance, sous-location non autorisée.

Délai : 6 mois avant l’échéance en location vide, 3 mois en meublé. Le congé doit être motivé (le motif doit figurer dans la lettre).

Pour un guide détaillé sur le congé côté bailleur : donner congé à son locataire en fin de bail.

Congé du locataire

Le locataire peut partir à tout moment, pas seulement à l’échéance. Son préavis est de :

• 3 mois en location vide (réduit à 1 mois en zone tendue et dans plusieurs autres cas listés à l’article 15 de la loi de 1989)
• 1 mois en location meublée

Le congé du locataire n’a pas besoin d’être motivé. Il envoie sa lettre, il part, vous cherchez un nouveau locataire.

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Les délais en résumé

Situation	Qui agit	Délai avant échéance	Durée du nouveau bail
Reconduction tacite	Personne	—	Identique (3 ans vide, 1 an meublé)
Renouvellement (réévaluation)	Bailleur	6 mois (3 mois meublé)	Identique
Congé bailleur	Bailleur	6 mois (3 mois meublé)	Fin du bail
Congé locataire	Locataire	À tout moment (préavis 3 mois ou 1 mois)	Fin du préavis

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Les deux erreurs les plus fréquentes

Erreur n° 1 — Rater le délai de 6 mois

Vous vouliez vendre, ou réévaluer le loyer, mais vous avez laissé passer la date. Le bail est reconduit pour 3 ans. Vous ne pouvez plus rien faire avant la prochaine échéance.

C’est mécanique : une fois la date passée, la reconduction tacite s’est produite. Il n’y a pas de rattrapage.

Erreur n° 2 — Confondre révision IRL et réévaluation au renouvellement

La révision annuelle (clause IRL dans le bail) ajuste le loyer à l’inflation chaque année, indépendamment de l’échéance du bail. La réévaluation au renouvellement est un mécanisme différent, plus lourd, qui vise à rattraper un loyer devenu anormalement bas par rapport au marché.

Vous pouvez appliquer la révision IRL chaque année sans rien demander de plus. La réévaluation, elle, suppose des références, un courrier, et potentiellement une procédure devant la commission de conciliation.

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Ce qui change en bail meublé

Le bail meublé suit la même logique, mais avec des durées plus courtes :

• Durée initiale : 1 an (9 mois pour un bail étudiant, non renouvelable)
• Congé bailleur : 3 mois avant l’échéance
• Congé locataire : 1 mois

Le bail mobilité (1 à 10 mois) est un cas à part : il n’est ni reconductible ni renouvelable. À son terme, il prend fin automatiquement. Pour comprendre la différence, consultez notre comparatif bail mobilité ou bail meublé.

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Ce que Propri.io fait pour vous

Propri.io enregistre la date de début et la durée de chaque bail. À l’approche de l’échéance, vous recevez une alerte — suffisamment tôt pour décider si vous laissez la reconduction tacite s’appliquer, si vous préparez un renouvellement, ou si vous engagez un congé.

Le bail ALUR conforme est généré dans l’app, les quittances partent automatiquement, et la révision IRL est calculée chaque trimestre sans que vous ayez à chercher l’indice.

Quand le bail continue, tout continue avec lui — sans intervention de votre part.

Sources officielles : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 10, 15 et 17-2 · Service-Public — renouvellement du bail