Donner congé à son locataire : préavis, motifs et calendrier à rebours

Votre fille entre en fac en septembre. Vous avez un studio, loué, à dix minutes de la fac. Ça tombe parfaitement bien.

On est en mai. Le bail se termine le 31 août. Vous écrivez au locataire pour lui annoncer que vous reprenez le logement.

Réponse du locataire, poliment : c’est trop tard.

Il a raison. Pour une location vide, le congé du bailleur doit être notifié 6 mois avant le terme du bail. Le 31 août moins six mois, c’était le 28 février. Vous avez trois mois de retard. Le bail se reconduit pour trois ans.

Votre fille cherchera ailleurs.

C’est le scénario le plus fréquent, et le plus bête : il ne s’agit ni d’un litige, ni d’un locataire de mauvaise foi, ni d’une subtilité juridique. Juste une date qu’on n’avait pas en tête au bon moment.

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La règle : article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Le texte de référence est l’article 15-I de la loi n° 89-462. Il pose trois conditions cumulatives : un délai, une forme, et un motif.

Le délai de préavis

Type de location	Préavis du bailleur	Texte
Location vide	6 mois avant le terme	Art. 15-I
Location meublée	3 mois avant le terme	Art. 25-8
Bail mobilité	Aucun congé possible (bail non renouvelable)	Art. 25-12

Point crucial, et régulièrement raté : le délai court à compter de la réception du congé par le locataire, pas de son envoi. Une lettre postée le 27 février et présentée le 2 mars pour un bail expirant le 31 août est hors délai. Comptez toujours une marge de dix jours.

La forme — trois canaux, pas un de plus

Le congé doit être notifié par :

• lettre recommandée avec accusé de réception, ou
• acte de commissaire de justice (ex-huissier), ou
• remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un email, un SMS, un courrier simple ou un message vocal ne valent rien. Même si le locataire les a manifestement lus.

Le motif — obligatoire, et écrit dans le congé

Le congé doit indiquer son motif, à peine de nullité. Un congé qui dit seulement « je mets fin au bail au 31 août » est nul, quelle que soit la réalité de vos intentions.

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Les trois motifs autorisés — et rien d’autre

Contrairement à une idée tenace, un propriétaire ne peut pas reprendre son bien « parce que c’est chez lui ». La loi ferme la liste à trois cas.

1. La reprise pour habiter

Vous reprenez le logement pour y habiter vous-même, ou pour y loger un proche. La liste des bénéficiaires est limitative :

• vous-même,
• votre conjoint, partenaire de PACS (enregistré avant la date du congé) ou concubin notoire depuis au moins un an,
• vos ascendants et descendants,
• ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin.

Un frère, une sœur, un neveu, un ami : non. Le congé serait nul.

Le congé doit mentionner, en plus du motif :

• les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise,
• la nature du lien entre vous et lui.

Une reprise « pour ma fille » sans son nom ni son adresse est attaquable.

2. La vente du logement

Vous vendez le bien libre de toute occupation. En location vide, ce congé a une conséquence particulière : il vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption (art. 15-II).

Le congé pour vente doit donc contenir :

• le prix et les conditions de la vente projetée,
• la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l’article 15-II.

Le locataire dispose alors de 2 mois pour accepter l’offre. S’il accepte, il a 2 mois pour signer (4 mois s’il recourt à un prêt). S’il refuse ou ne répond pas, il doit quitter les lieux au terme du bail.

Et si vous vendez ensuite moins cher ou à des conditions plus favorables ? Vous devez notifier ce nouveau prix au locataire, qui retrouve un droit de préemption.

Note importante : vous n’êtes pas obligé de donner congé pour vendre. Vous pouvez parfaitement vendre le bien occupé — l’acquéreur reprend le bail en cours. C’est souvent plus simple, moins risqué, et cela évite plusieurs mois de vacance.

3. Le motif légitime et sérieux

C’est le motif « pour manquement » : le locataire n’exécute pas ses obligations. Sont admis par la jurisprudence :

• des retards de paiement répétés, même régularisés,
• des troubles de voisinage avérés (plaintes, mains courantes),
• un défaut d’assurance habitation persistant,
• une sous-location non autorisée,
• un défaut d’entretien caractérisé du logement.

Ce motif est le plus contesté devant le juge, parce que c’est vous qui devez prouver le manquement. Conservez tout : courriers, LRAR, décomptes, attestations de voisins.

À ne pas confondre avec la procédure d’impayé : si votre locataire ne paie plus, vous ne l’attendez pas jusqu’au terme du bail pour agir. La clause résolutoire joue en cours de bail, dans un calendrier bien plus court — c’est ce qu’il faut faire les premières semaines d’un impayé.

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À qui envoyer le congé

C’est un piège fréquent, et coûteux : le congé doit être notifié à tous les titulaires du bail.

• Couple marié ou pacsé : les deux époux ou partenaires sont cotitulaires du bail de plein droit (art. 1751 du Code civil), même si un seul a signé. Un congé envoyé au seul signataire est inopposable à l’autre.
• Colocataires : chacun doit recevoir son congé.
• Locataire décédé : le bail se transfère aux personnes désignées par l’article 14 (conjoint, descendants vivant au foyer depuis au moins un an, etc.). Le congé se donne au bénéficiaire du transfert.

Un congé envoyé à une seule personne quand il en fallait deux est nul. Sans rattrapage possible avant l’échéance suivante.

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Les locataires protégés — la limite qu’on découvre trop tard

L’article 15-III protège les locataires âgés et modestes. Vous ne pouvez pas leur donner congé sans leur proposer un relogement si, au terme du bail :

• le locataire a plus de 65 ans, et
• ses ressources annuelles sont inférieures au plafond réglementaire (celui d’attribution des logements sociaux, revalorisé chaque année).

Dans ce cas, vous devez lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le même arrondissement ou à proximité. Sans offre de relogement, le congé est nul.

L’exception à l’exception : cette protection ne joue pas si vous-même avez plus de 65 ans au terme du bail, ou si vos propres ressources sont sous le même plafond.

Le seuil s’apprécie au terme du bail, pas à la date d’envoi du congé. Un locataire qui a 64 ans quand vous écrivez mais 65 ans à l’échéance est protégé.

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Le bien acheté occupé : les verrous de l’article 15-IV

Vous venez d’acheter un appartement déjà loué et vous comptez y emménager ? Deux verrous s’appliquent (art. 15-IV) :

• Congé pour vente : il ne peut prendre effet qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours.
• Congé pour reprise : il ne peut prendre effet avant deux ans à compter de l’acquisition, si le terme du bail intervient moins de deux ans après votre achat.

Autrement dit : acheter un bien occupé en pensant s’y installer dans six mois est rarement réaliste. Faites le calcul avant de signer chez le notaire.

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Si vous ne faites rien : la tacite reconduction

À défaut de congé régulier dans les délais, le bail est reconduit tacitement, aux mêmes conditions :

Bailleur / type	Durée de reconduction
Personne physique, location vide	3 ans
Personne morale (SCI, société), location vide	6 ans
Location meublée	1 an
Bail étudiant meublé 9 mois	Pas de reconduction tacite

La reconduction n’est pas une catastrophe en soi — c’est même le régime normal d’une location qui se passe bien. Le problème, c’est quand elle vous tombe dessus alors que vous aviez un projet.

Et un bail reconduit reste un bail vivant : le loyer reste révisable chaque année selon l’IRL, à la date anniversaire, à condition que le bail contienne une clause de révision.

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Le congé frauduleux : ce que vous risquez

Annoncer une reprise puis relouer à un tiers. Annoncer une vente qui n’a jamais eu lieu. Donner congé « pour reprise » dans le seul but d’augmenter le loyer avec un nouveau locataire.

Depuis la loi ELAN de 2018, le congé frauduleux est sanctionné pénalement :

• 6 000 € d’amende pour une personne physique,
• 30 000 € pour une personne morale,

en plus des dommages-intérêts que le locataire peut obtenir devant le juge civil.

En pratique, le locataire évincé qui repasse devant l’immeuble six mois plus tard et voit une nouvelle annonce sur le palier a toutes les cartes en main.

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Le calendrier à rebours — à imprimer

Pour un bail vide de 3 ans se terminant le 31 décembre 2027 :

Échéance	Ce qu’il faut faire
31 mai 2027	Dernier jour de réception du congé par le locataire (J-6 mois)
Vers le 20 mai 2027	Envoi de la LRAR (marge pour la distribution)
Avril 2027	Rédaction du congé : motif, bénéficiaire, mentions obligatoires
Mars 2027	Décision : reprise, vente, renouvellement ou relocation ?
Juin 2027	Si aucun congé n’est parti : le bail est reconduit jusqu’au 31/12/2030

En meublé, décalez tout de trois mois : la date limite de réception est le 30 septembre 2027 pour un bail expirant le 31 décembre.

Et prévoyez que le locataire, lui, peut vous donner son congé à tout moment avec un préavis de 3 mois (1 mois en zone tendue ou en meublé). La fin de bail se joue donc rarement à la date prévue — d’où l’intérêt d’avoir un état des lieux de sortie irréprochable et de connaître les délais de restitution du dépôt de garantie qui s’enchaînent derrière.

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Ce que Propri.io fait à votre place

Le congé bailleur n’est pas difficile à écrire. Il est difficile à penser au bon moment — six mois avant une date qui, elle, n’arrive qu’une fois tous les trois ans.

C’est exactement le genre d’échéance qu’aucune routine ne couvre. Il n’y a pas de rappel mensuel, pas de courrier de l’administration, pas de relance du locataire. Il n’y a que le calendrier, et personne ne le regarde.

Propri.io connaît la date de fin de votre bail, parce qu’elle est déjà dans le bail que vous avez enregistré. Alors :

• À J-7 mois (J-4 mois en meublé), vous êtes alerté par email. Pas à J-6 mois : un mois d’avance sur le délai légal, pour avoir le temps de décider, pas seulement de réagir.
• Vos options vous sont rappelées : renouvellement, congé pour reprise, congé pour vente, relocation.
• Les délais légaux de préavis vous sont redonnés avec l’alerte, pour que vous sachiez jusqu’à quand le congé doit être reçu.

Vous restez décideur. Vous n’êtes simplement plus dépendant de votre mémoire pour une date que vous avez fixée trois ans plus tôt.

C’est l’une des automatisations légales de Propri.io, incluses dans tous les abonnements — au même titre que le suivi de l’IRL, la quittance mensuelle et les échéances de diagnostics.

Sources officielles : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 et 25-8 · Service-Public — congé donné par le propriétaire