Bail ALUR : les clauses obligatoires que vous devez connaître
Votre bail est-il conforme à la loi ALUR ? Clauses obligatoires, mentions interdites, annexes — ce guide vérifie point par point ce que votre contrat doit contenir pour être valide.
Vous avez téléchargé un modèle de bail sur internet. Vous l’avez rempli avec les informations de votre locataire. Vous l’avez signé.
Mais est-il conforme ? Contient-il toutes les mentions obligatoires ? N’a-t-il pas de clause interdite qui pourrait être retournée contre vous ?
Depuis la loi ALUR (2014), le contenu du bail de location est strictement encadré. Ce guide passe en revue chaque obligation — pour que votre bail tienne la route, y compris devant un juge.
Ce que la loi ALUR a changé
La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), entrée en vigueur le 1er août 2015 pour les baux, a imposé un modèle type de contrat de location. Ce modèle est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Avant ALUR, le bail était relativement libre. Depuis, il doit respecter une structure et un contenu précis. Les conséquences d’un bail non conforme :
- Les clauses manquantes ne protègent pas le bailleur
- Les clauses interdites sont réputées non écrites (comme si elles n’existaient pas)
- Le locataire peut demander la mise en conformité devant le tribunal
- En cas de litige, votre position est fragilisée
Les mentions obligatoires — la checklist
Identité des parties
- Nom et prénom du bailleur (ou raison sociale si SCI)
- Adresse du bailleur (domicile ou siège social)
- Nom et prénom du locataire
- Date de prise d’effet du bail
- Durée du bail (3 ans minimum en vide, 1 an en meublé)
Description du logement
- Adresse complète du logement (numéro, rue, code postal, ville, étage, numéro de lot)
- Type de logement (appartement, maison)
- Surface habitable en m² (loi Boutin — pas la surface Carrez)
- Nombre de pièces principales
- Éléments d’équipement du logement (chauffage, eau chaude, etc.)
- Nature et montant des travaux réalisés depuis le dernier bail (si applicable)
Le loyer
- Montant du loyer hors charges
- Montant des charges (provision mensuelle avec régularisation, ou forfait en meublé)
- Modalités de paiement (date, périodicité, mode de règlement)
- Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si le logement était loué)
En zone tendue (encadrement des loyers)
Si le logement est situé dans une commune où l’encadrement des loyers s’applique :
- Loyer de référence applicable au logement
- Loyer de référence majoré (plafond)
- Complément de loyer éventuel, avec la justification précise (caractéristiques exceptionnelles : vue, terrasse, équipements haut de gamme)
Le dépôt de garantie
- Montant du dépôt de garantie (1 mois HC en vide, 2 mois HC en meublé) — pour tout savoir sur les délais de restitution et les retenues justifiables, consulte le guide complet du dépôt de garantie
- Modalités de restitution (délais légaux rappelés)
Les clauses de révision
- La clause de révision annuelle indexée sur l’IRL (si vous souhaitez pouvoir réviser le loyer) — sans cette clause, pas de révision possible. Le guide pratique de la révision IRL vous explique la formule et les erreurs à éviter
- Le trimestre de référence de l’IRL
Les clauses interdites — ce que vous ne pouvez PAS mettre
La loi ALUR a listé des clauses réputées non écrites. Même si le locataire les signe, elles n’ont aucune valeur juridique.
Imposer un mode de paiement
Vous ne pouvez pas obliger le locataire à payer par prélèvement automatique. Il a le droit de choisir son mode de paiement (virement, chèque, espèces jusqu’à 1 000 €).
Facturer des pénalités de retard
Aucune clause de pénalité pour retard de paiement n’est valide. Le seul recours en cas de retard est la mise en demeure, puis les procédures légales.
Interdire les animaux de compagnie
Vous ne pouvez pas interdire la détention d’animaux de compagnie. Seuls les animaux dangereux (catégories 1 et 2 de la loi de 1999) peuvent être restreints. Un chat ou un chien ne peut pas être interdit.
Imposer un assureur
Le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation, mais il choisit librement son assureur. Vous ne pouvez pas imposer une compagnie.
Facturer l’état des lieux
L’état des lieux est gratuit si réalisé par les parties. Si vous faites appel à un huissier, les frais sont partagés — mais vous ne pouvez pas facturer votre propre temps ou déplacement au locataire.
Interdire l’hébergement de proches
Le locataire a le droit d’héberger des proches (famille, amis) sans votre autorisation, tant qu’il ne s’agit pas d’une sous-location. Vous ne pouvez pas inclure de clause d’interdiction d’hébergement.
Prévoir des visites sans accord
Vous ne pouvez pas vous réserver un droit de visite “à tout moment” ou “sans préavis”. Toute visite nécessite l’accord du locataire, sauf cas de péril imminent.
Retenir automatiquement sur le dépôt de garantie
Aucune clause ne peut prévoir des retenues automatiques (forfaitaires ou non) sur le dépôt de garantie. Chaque retenue doit être justifiée par des pièces.
Les annexes obligatoires
Le bail ALUR ne se résume pas au contrat. Plusieurs documents doivent être annexés au bail, sous peine de nullité partielle.
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
C’est le gros morceau. Le DDT regroupe :
| Diagnostic | Obligatoire si | Validité |
|---|---|---|
| DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) | Toujours | 10 ans |
| CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) | Logement construit avant 1949 | 6 ans (si positif) ou illimité (si négatif) |
| État de l’installation électrique | Installation de + de 15 ans | 6 ans |
| État de l’installation gaz | Installation de + de 15 ans | 6 ans |
| État des risques et pollutions (ERP) | Toujours (zone à risques ou non) | 6 mois |
| Diagnostic bruit (plan d’exposition au bruit) | Logement en zone d’exposition au bruit d’aéroport | Pas de limite |
Attention au DPE : depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les logements classés F le seront à partir de 2028, et les E à partir de 2034.
L’état des lieux d’entrée
Obligatoire, contradictoire (signé par les deux parties), détaillé.
La notice d’information
Un document type (arrêté du 29 mai 2015) qui rappelle les droits et obligations des parties. Vous devez le joindre au bail — il est disponible en téléchargement sur service-public.fr.
L’inventaire du mobilier (meublé uniquement)
Si le logement est meublé, l’inventaire détaillé du mobilier et des équipements doit être annexé au bail. Voir notre guide sur l’état des lieux meublé vs vide.
Les extraits du règlement de copropriété
Si le logement est en copropriété, vous devez fournir les extraits du règlement relatifs à :
- La destination de l’immeuble
- La jouissance des parties privatives et communes
- La quote-part de charges
Bail vide vs bail meublé — les différences
| Élément | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimum | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois HC | 2 mois HC |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois avant la fin du bail | 3 mois avant la fin du bail |
| Charges | Provisions avec régularisation annuelle | Provisions avec régularisation OU forfait |
| Inventaire mobilier | Non applicable | Obligatoire |
| Renouvellement | Tacite pour 3 ans | Tacite pour 1 an |
Les erreurs les plus courantes
Erreur n°1 — Utiliser un bail trouvé sur internet
Beaucoup de modèles en ligne sont obsolètes (pré-ALUR) ou incomplets. Certains contiennent des clauses interdites. Un bail conforme commence par le modèle officiel (décret 2015-587), complété par vos clauses particulières.
Erreur n°2 — Oublier la surface habitable
La surface habitable (loi Boutin) est obligatoire dans le bail. Si elle est absente, le locataire peut demander une réduction de loyer. Si elle est erronée de plus de 5 %, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
Erreur n°3 — Ne pas annexer le DPE
Depuis 2023, le DPE est opposable — le locataire peut vous réclamer des travaux si la performance réelle ne correspond pas au diagnostic. Et depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location.
Erreur n°4 — Oublier la clause de révision
Sans clause de révision dans le bail, vous ne pouvez pas réviser le loyer pendant toute la durée du contrat. Sur un bail de 3 ans avec 2 % d’inflation annuelle, c’est plusieurs centaines d’euros perdus.
Erreur n°5 — Inclure une clause de solidarité abusive
En colocation, la clause de solidarité est légale — mais elle prend fin 6 mois après le départ du colocataire (depuis ALUR). Une clause qui prévoit une solidarité au-delà de ce délai est réputée non écrite.
Ce que Propri.io prépare
Rédiger un bail conforme, c’est remplir des dizaines de champs, joindre des annexes, vérifier les clauses interdites, et adapter le contenu selon le type de location.
Propri.io est en train de construire un générateur de bail ALUR :
- Conforme au modèle officiel — toutes les mentions obligatoires, aucune clause interdite
- Adapté à votre situation — vide ou meublé, zone tendue ou non, copropriété ou non
- Avec les annexes — checklist des documents à joindre, rappel des diagnostics à jour
- Modifiable — vous ajoutez vos clauses particulières dans un cadre légal vérifié
Vous remplirez les informations, Propri.io produira le bail. Prêt à signer.
Questions fréquentes
- Un bail non conforme à la loi ALUR est-il nul ?
- Un bail non conforme n'est pas automatiquement nul, mais les clauses manquantes ou les clauses interdites sont réputées non écrites. Le locataire peut aussi demander une mise en conformité devant le tribunal. En pratique, un bail non conforme fragilise votre position en cas de litige.
- Puis-je utiliser un bail rédigé avant la loi ALUR ?
- Si le bail a été signé avant le 1er août 2015, il reste valide. Mais tout nouveau bail signé depuis cette date doit respecter le modèle ALUR. Au renouvellement d'un ancien bail, vous n'êtes pas obligé de le refaire — mais c'est recommandé pour éviter les clauses devenues interdites.
- Quelles sont les principales clauses interdites ?
- Les clauses interdites incluent : imposer un mode de paiement unique (prélèvement), facturer des pénalités de retard, interdire les animaux (sauf nuisibles), imposer une assurance chez un assureur précis, prévoir des visites du logement sans l'accord du locataire, facturer l'état des lieux, interdire l'hébergement de proches.
- Quelles annexes sont obligatoires ?
- Les annexes obligatoires sont : le dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, gaz, électricité, etc.), l'état des lieux d'entrée, la notice d'information ALUR, l'inventaire du mobilier (si meublé), et le règlement de copropriété (extraits pertinents, si copropriété).
- Le bail doit-il mentionner le loyer de l'ancien locataire ?
- En zone tendue avec encadrement des loyers, oui : le bail doit mentionner le loyer du précédent locataire, le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et le complément de loyer éventuel. Hors zone tendue, cette mention n'est pas obligatoire.
- Quelle est la durée obligatoire du bail ?
- Location vide : 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une personne morale). Location meublée : 1 an minimum (9 mois pour un bail étudiant). Bail mobilité : 1 à 10 mois, non renouvelable.
- Puis-je ajouter des clauses personnalisées au bail ALUR ?
- Oui, vous pouvez ajouter des clauses particulières (animaux de grande taille, travaux autorisés, conditions de sous-location, etc.), à condition qu'elles ne contredisent pas la loi. Toute clause contraire à la loi est réputée non écrite, même si le locataire l'a signée.
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