Dépôt de garantie : droits et obligations du propriétaire bailleur
Montant, encaissement, restitution, retenues — tout ce que la loi impose sur le dépôt de garantie. Le guide complet pour éviter les litiges avec votre locataire.
Le dépôt de garantie est l’une des sources de conflits les plus fréquentes entre propriétaires et locataires. Pas parce que la loi est compliquée — mais parce qu’elle est souvent mal connue des deux côtés.
Combien pouvez-vous demander ? Quand devez-vous restituer ? Que pouvez-vous retenir — et surtout, que devez-vous justifier ?
Ce guide fait le point.
Le montant — ce que vous pouvez demander
Location vide
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Pas un euro de plus.
Si votre loyer est de 750 € hors charges + 80 € de charges → le dépôt de garantie maximum est de 750 €.
Location meublée
Le plafond est de 2 mois de loyer hors charges.
Même loyer de 750 € hors charges → le dépôt de garantie maximum est de 1 500 €.
Bail mobilité
Interdit. Le bail mobilité ne permet pas de demander un dépôt de garantie. C’est pourquoi la garantie Visale est particulièrement recommandée pour ce type de bail. Si vous vous demandez quelle protection choisir, le comparatif GLI vs Visale vous aide à décider.
Ce qui ne change pas le calcul
Le dépôt de garantie est toujours calculé sur le loyer hors charges, quel que soit le mode de perception des charges (provision ou forfait). Les charges n’entrent jamais dans le calcul.
L’encaissement — les règles à respecter
Quand l’encaisser
Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail, en même temps que le premier mois de loyer. Il fait partie des sommes exigibles à l’entrée dans le logement.
Comment l’encaisser
Par chèque, virement ou espèces. Si le locataire paie par chèque, encaissez-le rapidement — un chèque est valable 1 an et 8 jours.
Le reçu
Délivrez un reçu au locataire mentionnant le montant, la date, et la mention “dépôt de garantie”. Ce n’est pas légalement obligatoire, mais c’est une bonne pratique qui évite les contestations.
Pas d’intérêts à verser
Contrairement à certains pays européens, la loi française ne vous oblige ni à placer le dépôt sur un compte séparé, ni à verser des intérêts au locataire. L’argent est à votre disposition pendant toute la durée du bail.
La restitution — le moment critique
C’est là que les litiges naissent. La loi est précise sur les délais et les conditions.
Les délais
| Situation | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois après la remise des clés |
| État des lieux de sortie avec différences | 2 mois après la remise des clés |
Le délai court à partir de la remise des clés par le locataire (en main propre, par courrier recommandé, ou auprès de l’agence). Pas à partir de la fin du préavis, pas à partir du déménagement — à partir des clés.
La pénalité de retard
Si vous dépassez le délai, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s’applique pour chaque mois de retard commencé.
Exemple : loyer de 750 € → pénalité de 75 €/mois. Si vous restituez avec 3 mois de retard, vous devez 225 € de pénalités en plus du dépôt.
Cette pénalité est automatique — le locataire n’a pas besoin de la réclamer en justice. Il suffit qu’il vous la demande par courrier.
La restitution partielle
Vous pouvez restituer une partie du dépôt et retenir le reste pour couvrir :
- Les dégradations locatives (au-delà de l’usure normale)
- Les loyers et charges impayés
- Les réparations locatives non effectuées par le locataire (rebouchage des trous, remplacement des joints, etc.)
Chaque retenue doit être justifiée par un document (voir section suivante).
Les retenues — ce que vous pouvez garder (et prouver)
La règle d’or : justifier chaque euro
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être appuyée par un justificatif. Pas d’estimation à la louche, pas de “ça m’a l’air de valoir 200 €”.
Les justificatifs acceptés :
| Type de retenue | Justificatif |
|---|---|
| Dégradations | Facture de réparation, ou devis d’artisan (si les travaux ne sont pas encore faits) |
| Loyers impayés | Décompte de loyers avec dates et montants |
| Charges impayées | Régularisation de charges avec justificatifs |
| Ménage | Facture de nettoyage professionnel |
Dégradation vs usure normale
C’est la source principale de litiges. La distinction :
- Usure normale (vétusté) : murs légèrement jaunis après 5 ans, parquet rayé par l’usage quotidien, peinture défraîchie → à votre charge
- Dégradation : trou dans le mur, brûlure sur le parquet, vitre cassée, moisissure due à un défaut d’aération du locataire → à la charge du locataire
La grille de vétusté (si annexée au bail) permet de trancher objectivement. Sans grille, c’est votre appréciation contre celle du locataire — et in fine, celle du juge.
Les retenues courantes et leur montant
| Retenue | Montant typique | Justificatif |
|---|---|---|
| Rebouchage de trous (chevilles, clous) | 50 - 150 € | Devis peintre |
| Remplacement d’une porte intérieure | 200 - 500 € | Facture menuisier |
| Nettoyage complet du logement | 150 - 400 € | Facture société de nettoyage |
| Remplacement de moquette tachée | 300 - 800 € | Facture + application vétusté |
| Réparation de carrelage cassé | 100 - 300 € | Devis carreleur |
Le courrier de restitution
Quand vous restituez le dépôt (en totalité ou partiellement), joignez un courrier détaillé :
- Montant du dépôt initial
- Liste des retenues avec justificatifs
- Montant restitué
- Mode de restitution (virement, chèque)
Ce courrier est votre preuve en cas de litige. Envoyez-le en recommandé avec AR si les retenues sont importantes.
Le cas de la copropriété — la provision de 20 %
Si votre logement est en copropriété, vous avez une particularité : la régularisation annuelle des charges peut intervenir après le départ du locataire.
La règle
Vous pouvez retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation des charges de copropriété. Le solde (les 80 % restants, moins les éventuelles retenues pour dégradations) doit être restitué dans le délai normal.
Comment ça marche
- Le locataire part le 15 mars
- Vous restituez 80 % du dépôt (moins retenues) dans le délai de 1 ou 2 mois
- Vous conservez 20 % en attendant la régularisation des charges
- L’AG de copropriété approuve les comptes en juin
- Vous régularisez : soit vous restituez le solde, soit vous retenez la part de charges due
Le délai de la provision
La loi ne fixe pas de délai précis pour la restitution de la provision de 20 %. En pratique, vous devez la régulariser dans un délai raisonnable après l’arrêté des comptes de copropriété — quelques semaines à 2 mois.
Le locataire qui ne paie pas son dernier mois
“Je ne paie pas le dernier mois, vous le déduirez du dépôt de garantie.”
C’est une pratique illégale du locataire. Le dépôt de garantie sert à couvrir les dégradations et impayés constatés à la sortie, pas à remplacer le dernier mois de loyer.
Pourquoi c’est un problème
- Vous ne pouvez pas vérifier l’état du logement avant la sortie
- Si le dépôt est de 750 € et que les dégradations coûtent 500 €, vous perdez 500 €
- Le locataire est en situation d’impayé — vous pouvez engager les démarches habituelles (signalement CAF, mise en demeure)
Comment réagir
- Rappelez la loi par écrit — le dépôt de garantie n’est pas un loyer d’avance
- Mettez en demeure le locataire de payer le dernier mois
- À la sortie, déduisez le loyer impayé du dépôt de garantie (c’est votre droit)
- Si le dépôt ne couvre pas tout (loyer impayé + dégradations), vous pouvez réclamer le solde
Les erreurs fréquentes
Erreur n°1 — Restituer sans état des lieux de sortie
Pas d’état des lieux de sortie = pas de preuve de dégradation = pas de retenue possible. Faites toujours un état des lieux de sortie, même si le locataire est pressé. Si vous voulez savoir exactement quoi vérifier, le guide état des lieux meublé vs vide détaille les points de contrôle selon le type de location.
Erreur n°2 — Retenir sans justificatif
Vous retenez 300 € “pour remise en état” sans fournir de facture ni de devis. Le locataire conteste. Le juge vous donne tort. Vous devez restituer les 300 € + la pénalité de retard.
Erreur n°3 — Dépasser le délai
1 mois ou 2 mois, selon le cas. Chaque mois de retard = 10 % du loyer de pénalité. Mettez un rappel dans votre agenda.
Erreur n°4 — Confondre le dépôt avec une caution
Le “dépôt de garantie” et la “caution” sont deux choses différentes. Le dépôt est une somme d’argent. La caution est une personne (ou un organisme comme Visale) qui se porte garant. Ne demandez jamais “la caution de 2 mois” — c’est un non-sens juridique qui crée de la confusion.
Erreur n°5 — Demander un dépôt supérieur au plafond
1 mois en vide, 2 mois en meublé. Si vous demandez plus, le locataire peut exiger le remboursement du surplus à tout moment, majoré des intérêts légaux.
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Récapitulatif
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Montant maximum | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Délai restitution (conforme) | 1 mois | 1 mois |
| Délai restitution (différences) | 2 mois | 2 mois |
| Pénalité de retard | 10 %/mois du loyer HC | 10 %/mois du loyer HC |
| Provision copropriété | Jusqu’à 20 % | Jusqu’à 20 % |
Le dépôt de garantie n’est pas compliqué. Il demande juste de la rigueur : le bon montant, les bons délais, les bons justificatifs. Et un état des lieux de sortie irréprochable.
Questions fréquentes
- Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
- Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, la limite est de 2 mois de loyer hors charges. Ces plafonds sont fixés par la loi du 6 juillet 1989.
- Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
- Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée : 1 mois. Si l'état des lieux de sortie révèle des différences (dégradations) : 2 mois. Le délai court à partir de la remise des clés par le locataire.
- Que risque-t-on en cas de restitution tardive ?
- Au-delà du délai légal, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité est automatique et due au locataire, en plus de la restitution du dépôt.
- Puis-je retenir le dépôt de garantie pour des loyers impayés ?
- Oui. Le dépôt de garantie peut être retenu pour couvrir les loyers et charges impayés, les réparations locatives (dégradations au-delà de l'usure normale), et le rétablissement des lieux dans leur état initial. Chaque retenue doit être justifiée par des factures ou devis.
- Le dépôt de garantie peut-il être versé en plusieurs fois ?
- Oui, si le bailleur l'accepte. Cependant, cette possibilité n'est pas un droit du locataire — c'est un accord entre les parties. Si le bail prévoit un versement unique, le locataire doit s'y conformer.
- Dois-je placer le dépôt de garantie sur un compte séparé ?
- Non. Contrairement à d'autres pays, la loi française n'impose pas de placer le dépôt de garantie sur un compte séparé ni de verser des intérêts au locataire. Vous pouvez le conserver sur votre compte personnel.
- Le locataire peut-il utiliser le dépôt de garantie comme dernier mois de loyer ?
- Non. Le locataire doit payer son loyer jusqu'au dernier jour du bail. Le dépôt de garantie sert à couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés constatés à la sortie. Un locataire qui cesse de payer en invoquant le dépôt de garantie est en situation d'impayé.
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