État des lieux meublé vs vide : les différences que vous devez connaître
L'état des lieux d'un logement meublé n'est pas celui d'un logement vide. Mobilier, grille de vétusté, inventaire — voici ce qui change et comment ne rien oublier.
Vous louez un studio meublé et vous faites votre état des lieux comme pour un logement vide. Même formulaire, même routine, même checklist.
Erreur. Un état des lieux de meublé, ce n’est pas un état des lieux de vide avec une liste de meubles en plus. Les règles changent, les points d’attention changent, et les litiges les plus coûteux naissent précisément de cette confusion.
Ce guide vous montre les différences concrètes — et comment ne rien rater.
Le socle commun : ce qui ne change pas
Bonne nouvelle : la base est la même. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 s’applique aux deux types de location (meublée et vide). L’état des lieux doit :
- Être établi contradictoirement (bailleur + locataire présents, ou représentés)
- Être réalisé à l’entrée et à la sortie
- Décrire l’état de chaque pièce, sol, mur, plafond, ouvrant, équipement
- Être daté et signé par les deux parties
- Être remis en deux exemplaires (un pour chaque partie)
Le format est libre : papier, numérique, application. Aucune obligation de faire appel à un huissier (sauf en cas de désaccord).
Ce qui change pour un meublé
1. L’inventaire du mobilier — obligatoire et détaillé
C’est LA grande différence. Pour un logement meublé, vous devez annexer au bail un inventaire du mobilier et des équipements fournis. Cet inventaire doit être :
- Détaillé — chaque meuble, chaque équipement, chaque ustensile
- Avec l’état de chaque élément — neuf, bon état, usé, abîmé
- Actualisé à chaque état des lieux (entrée et sortie)
L’inventaire n’est pas l’état des lieux — c’est un document complémentaire. Mais en pratique, les deux sont souvent combinés dans un seul document.
La liste minimale du mobilier obligatoire
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe 11 éléments minimum pour qu’un logement soit qualifié de “meublé” :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres (pour occulter la lumière)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou congélateur séparé)
- Vaisselle en quantité suffisante pour les occupants
- Ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, etc.)
- Table et sièges en nombre suffisant
- Luminaires
- Étagères de rangement
- Matériel d’entretien ménager (aspirateur, balai, etc.)
Si un seul de ces éléments manque à l’entrée, le logement peut être requalifié en location vide par un juge — avec toutes les conséquences que ça implique (durée de bail de 3 ans au lieu d’1 an, régime fiscal différent). Si vous vous demandez quelles clauses doivent figurer dans votre contrat, le guide des clauses obligatoires du bail ALUR fait le point.
2. L’état du mobilier — au-delà du “bon” ou “mauvais”
Pour chaque meuble et équipement, l’état des lieux doit noter :
| État | Description | Exemple |
|---|---|---|
| Neuf | Jamais utilisé, emballage d’origine | Réfrigérateur livré pour ce bail |
| Très bon état | Quasi neuf, aucune trace d’usure | Canapé acheté il y a 6 mois |
| Bon état | Traces d’usure légères, fonctionnel | Table avec micro-rayures |
| État d’usage | Usure visible mais fonctionnel | Chaises avec tissu légèrement décoloré |
| Mauvais état | Endommagé, fonctionnalité réduite | Four avec porte qui ferme mal |
| Hors service | Ne fonctionne plus | Micro-ondes en panne |
À la sortie, vous comparez l’état de chaque élément avec l’inventaire d’entrée. La différence entre “usure normale” et “dégradation” détermine qui paie.
3. Les équipements électroménagers — tester, pas juste regarder
En logement vide, vous inspectez les murs, sols, ouvrants. En meublé, vous devez aussi vérifier le fonctionnement des équipements :
- Le réfrigérateur produit-il du froid ?
- Les plaques de cuisson s’allument-elles toutes ?
- Le four chauffe-t-il ?
- La machine à laver (si fournie) essore-t-elle ?
- Les luminaires fonctionnent-ils ?
Notez-le dans l’état des lieux. “Réfrigérateur : fonctionne, température correcte” vaut mieux que “Réfrigérateur : bon état” — car “bon état” ne prouve pas qu’il fonctionnait.
La grille de vétusté — votre meilleure alliée
Ce que c’est
Une grille de vétusté fixe la durée de vie théorique de chaque élément et le pourcentage d’usure admise par année d’utilisation. Elle permet de distinguer objectivement l’usure normale de la dégradation.
Un exemple concret
Votre locataire quitte le meublé après 5 ans. Le canapé, qui était neuf à l’entrée, est maintenant affaissé et taché.
Sans grille de vétusté : vous êtes en conflit. Le locataire dit “c’est normal après 5 ans”. Vous dites “il est détruit”. Le juge tranche — avec un résultat imprévisible.
Avec grille de vétusté (durée de vie du canapé : 10 ans) : après 5 ans, la vétusté est de 50 %. Le remplacement coûte 800 €. Le locataire doit 400 € (50 % de la valeur résiduelle), et vous assumez les 400 € restants au titre de l’usure normale.
Durées de vie courantes
| Élément | Durée de vie | Franchise (pas de vétusté) |
|---|---|---|
| Peinture murale | 7-10 ans | 2 ans |
| Moquette / tapis | 7 ans | 2 ans |
| Parquet | 15-20 ans | 5 ans |
| Canapé / fauteuil | 10 ans | 2 ans |
| Électroménager (frigo, four) | 8-10 ans | 2 ans |
| Literie (matelas, sommier) | 8 ans | 2 ans |
| Rideaux / voilages | 5-7 ans | 1 an |
| Vaisselle / ustensiles | 3-5 ans | 1 an |
La franchise correspond à la période pendant laquelle aucune vétusté n’est appliquée — le locataire est 100 % responsable des dégâts, même d’usure.
Comment l’appliquer
- Annexez la grille au bail — elle doit être acceptée par les deux parties à la signature
- Renseignez l’état neuf/âge de chaque élément dans l’inventaire d’entrée
- À la sortie, calculez la vétusté et appliquez le pourcentage résiduel
L’état des lieux de sortie, c’est le moment où les conflits naissent. Plumi vous aide à tout documenter à l’entrée — mobilier, état, photos — pour que la sortie se passe sereinement. Découvrir Plumi →
Les 5 erreurs les plus coûteuses en meublé
Erreur n°1 — Pas d’inventaire, ou un inventaire vague
“1 canapé, 1 table, 4 chaises.” C’est insuffisant. Quel canapé ? Quelle couleur ? Quel état ? Si vous ne pouvez pas prouver que le canapé était “en très bon état” à l’entrée, vous ne pouvez pas réclamer sa dégradation à la sortie.
La règle : chaque élément doit être identifié (type, marque si pertinent, couleur) et son état décrit.
Erreur n°2 — Pas de photos
Un état des lieux sans photo, c’est votre parole contre celle du locataire. Prenez des photos datées de chaque meuble et équipement à l’entrée. Les photos ne remplacent pas la description écrite, mais elles la complètent.
Erreur n°3 — Oublier de tester les équipements
Le micro-ondes “fonctionnait” à l’entrée. Vous ne l’avez pas vérifié. À la sortie, il ne fonctionne plus. Le locataire dit qu’il ne marchait déjà pas. Sans preuve de fonctionnement à l’entrée, vous ne pouvez rien retenir.
Erreur n°4 — Confondre usure et dégradation
Un matelas affaissé après 6 ans, c’est de l’usure normale. Un matelas brûlé par une cigarette, c’est une dégradation. La grille de vétusté vous aide à faire la distinction — sans elle, chaque retenue sur le dépôt de garantie est contestable.
Erreur n°5 — Ne pas actualiser l’inventaire entre deux locataires
Vous remplacez le réfrigérateur entre deux bails mais ne mettez pas à jour l’inventaire. Le nouveau locataire entre avec un frigo neuf, mais votre inventaire mentionne un frigo “en état d’usage”. À la sortie, vous ne pouvez pas prouver qu’il était neuf.
Meublé vs vide — le récapitulatif
| Point | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| État des lieux | Obligatoire | Obligatoire |
| Inventaire mobilier | Non applicable | Obligatoire |
| Test des équipements | Robinetterie, ouvrants | + Électroménager, luminaires |
| Grille de vétusté | Recommandée (murs, sols) | Fortement recommandée (murs, sols + mobilier) |
| Photos | Recommandées | Indispensables (mobilier = plus de litiges) |
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an minimum (9 mois étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Délai restitution dépôt | 1 mois (conforme) / 2 mois (non conforme) | 1 mois (conforme) / 2 mois (non conforme) |
L’état des lieux de sortie est directement lié à la restitution du dépôt de garantie. Si vous voulez connaître les délais, les retenues justifiables et les pénalités, le guide complet du dépôt de garantie vous explique tout.
Ce que Propri.io change
L’état des lieux d’un meublé, c’est plus long, plus détaillé, et plus risqué qu’un logement vide. Sur le papier, un inventaire complet c’est 40 à 80 éléments à décrire un par un : meubles, électroménager, vaisselle, ustensiles, literie, luminaires. Au clavier, debout dans un appartement vide, ça vous prend deux heures. À la voix, ça vous en prend dix minutes.
C’est exactement pour ça que Plumi existe.
- Vous décrivez à voix haute — “canapé trois places gris, bon état, légère tache sur l’accoudoir droit” → Plumi transcrit, structure et rédige la ligne d’inventaire conforme
- L’inventaire est intégré à l’EDL — chaque meuble, chaque état, dans le bon format, avec la grille de vétusté appliquée automatiquement
- Les photos sont liées à l’élément — vous prenez la photo du canapé, elle est rattachée à la bonne ligne. Pas de photothèque à trier après
- Le document est complet et opposable — PDF signable, horodaté, avec inventaire annexé, prêt pour la signature électronique
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Questions fréquentes
- L'état des lieux est-il obligatoire pour un meublé ?
- Oui. Depuis la loi ALUR de 2014, l'état des lieux est obligatoire pour les locations meublées comme pour les locations vides. Il doit être établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie du locataire.
- Faut-il faire un inventaire du mobilier en plus de l'état des lieux ?
- Oui. Pour une location meublée, un inventaire détaillé du mobilier et des équipements doit être annexé au bail et actualisé à chaque état des lieux. Cet inventaire est distinct de l'état des lieux mais complémentaire.
- Quelle est la liste minimale du mobilier obligatoire en meublé ?
- Le décret n° 2015-981 impose 11 éléments minimum : literie avec couette/couverture, volets/rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four/micro-ondes, réfrigérateur/congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, luminaires, étagères de rangement, matériel d'entretien ménager.
- La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
- Non, mais elle est fortement recommandée. La grille de vétusté, si elle est annexée au bail, permet de distinguer l'usure normale de la dégradation. Sans grille, c'est le juge qui tranche en cas de litige — avec une marge d'appréciation plus large.
- Combien de temps le locataire a-t-il pour contester l'état des lieux d'entrée ?
- Le locataire dispose de 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour demander des modifications. Il peut aussi signaler des défauts de chauffage pendant le premier mois de chauffe.
- Qui paie si un meuble est cassé ?
- Si le meuble est cassé par le locataire (dégradation), c'est à sa charge. Si le meuble est usé par l'usage normal (vétusté), c'est à la charge du propriétaire. La grille de vétusté et l'inventaire d'entrée permettent de trancher.
- Peut-on utiliser le même modèle d'état des lieux pour un meublé et un vide ?
- La base est la même (le décret de 2016 s'applique aux deux), mais pour un meublé, vous devez y ajouter l'inventaire du mobilier avec l'état de chaque élément. Un modèle spécifique meublé est donc recommandé.
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