Calcul amortissement Jeanbrun : 3 exemples chiffrés pour savoir combien vous économisez
Comment calculer l'amortissement du dispositif Jeanbrun ? Taux, plafonds, base amortissable et 3 simulations concrètes (studio neuf, T2 social, T3 ancien rénové). Hypothèses 2026 à vérifier avec les sources officielles.
Vous avez compris le principe du dispositif Jeanbrun. Vous savez que vous êtes potentiellement éligible. Reste la question concrète : combien allez-vous économiser, exactement ?
Cet article pose les calculs à plat — taux, base amortissable, plafonds — puis les applique à trois situations réelles. Pas de promesses floues : des chiffres que vous pouvez vérifier.
Si vous découvrez le dispositif, commencez par le guide complet du dispositif Jeanbrun — il couvre le mécanisme, les pièges et le comparatif avec les alternatives.
Les bases du calcul — en 30 secondes
Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien de vos revenus fonciers. Trois éléments à retenir :
- Base amortissable = 80 % du prix d’acquisition. Le terrain (estimé forfaitairement à 20 %) est exclu.
- Taux annuel : dépend du type de bien (neuf ou ancien rénové) et du niveau de loyer choisi.
- Plafond annuel : dépend du niveau de loyer.
C’est tout. Le reste, c’est de la multiplication.
Tableau des taux et plafonds — loi de finances 2026
Logement neuf (norme RE2020)
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel (par foyer) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Logement ancien rénové (travaux ≥ 30 % du coût total)
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel (par foyer) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 8 000 € |
| Social | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 4 % | 12 000 € |
Les plafonds s’entendent par foyer fiscal et par an. Si l’amortissement calculé dépasse le plafond, vous ne déduisez que le plafond. L’excédent n’est pas reportable.
Exemple 1 — Studio neuf à 150 000 € en zone A, loyer intermédiaire
Le bien : un studio de 28 m² dans un programme neuf RE2020 en zone A (Île-de-France hors Paris). Prix d’acquisition : 150 000 €. Niveau de loyer : intermédiaire.
Le calcul :
- Base amortissable : 150 000 × 80 % = 120 000 €
- Amortissement annuel : 120 000 × 3,5 % = 4 200 €
- Plafond : 8 000 € → pas de plafonnement
L’économie fiscale :
L’amortissement vient réduire votre revenu foncier imposable. Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30 %, vous économisez :
- Impôt sur le revenu : 4 200 × 30 % = 1 260 €
- Prélèvements sociaux : 4 200 × 17,2 % = 722 €
- Total : 1 982 € par an
Sur 9 ans : 37 800 € déduits de vos revenus fonciers, soit environ 17 840 € d’économie fiscale cumulée.
Le loyer : coefficient de surface = 0,7 + (19 ÷ 28) = 1,20 (plafonné) → loyer maximum = 14,49 × 1,20 × 28 = 487 €/mois.
Exemple 2 — T2 neuf à 220 000 € en zone B1, loyer social
Le bien : un T2 de 45 m² dans un programme neuf en zone B1 (grande agglomération). Prix d’acquisition : 220 000 €. Niveau de loyer : social.
Le calcul :
- Base amortissable : 220 000 × 80 % = 176 000 €
- Amortissement annuel : 176 000 × 4,5 % = 7 920 €
- Plafond : 10 000 € → pas de plafonnement
L’économie fiscale (TMI 30 %) :
- Impôt sur le revenu : 7 920 × 30 % = 2 376 €
- Prélèvements sociaux : 7 920 × 17,2 % = 1 362 €
- Total : 3 738 € par an
Sur 9 ans : 71 280 € déduits, soit environ 33 645 € d’économie fiscale cumulée.
Le loyer : coefficient = 0,7 + (19 ÷ 45) = 1,12 → loyer maximum = 8,20 × 1,12 × 45 = 413 €/mois.
L’amortissement est plus élevé (taux de 4,5 % au lieu de 3,5 %), mais le loyer social est nettement inférieur au marché. Le gain fiscal compense-t-il la perte de loyer ? C’est le calcul à faire avant de choisir le niveau social. En zone B1, le loyer de marché pour un 45 m² peut tourner autour de 550-600 €/mois — soit un manque à gagner d’environ 1 650 à 2 250 € par an.
Exemple 3 — T3 ancien rénové à 180 000 € en zone A, loyer intermédiaire
Le bien : un T3 de 65 m² acheté 125 000 € avec 55 000 € de travaux (44 % du coût total — éligible). Zone A. Coût total : 180 000 €. Niveau de loyer : intermédiaire.
Le calcul :
- Base amortissable : 180 000 × 80 % = 144 000 €
- Amortissement annuel : 144 000 × 3 % = 4 320 €
- Plafond : 8 000 € → pas de plafonnement
L’économie fiscale (TMI 30 %) :
- Impôt sur le revenu : 4 320 × 30 % = 1 296 €
- Prélèvements sociaux : 4 320 × 17,2 % = 743 €
- Total : 2 039 € par an
Sur 9 ans : 38 880 € déduits, soit environ 18 351 € d’économie fiscale cumulée.
Le loyer : coefficient = 0,7 + (19 ÷ 65) = 0,99 → loyer maximum = 14,49 × 0,99 × 65 = 932 €/mois.
Bonus ancien rénové : les travaux de rénovation (55 000 €) sont aussi déductibles en tant que charges au régime réel l’année de leur réalisation. Cela peut créer un déficit foncier important la première année, imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € (ou 21 400 € pour la rénovation énergétique). L’amortissement Jeanbrun vient en plus de ce déficit. Pour comprendre comment articuler les deux, consultez notre guide sur la déclaration 2044.
Récapitulatif des 3 exemples
| Studio neuf (zone A) | T2 neuf (zone B1) | T3 ancien (zone A) | |
|---|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 150 000 € | 220 000 € | 180 000 € |
| Niveau de loyer | Intermédiaire | Social | Intermédiaire |
| Taux | 3,5 % | 4,5 % | 3 % |
| Amortissement/an | 4 200 € | 7 920 € | 4 320 € |
| Économie fiscale/an | 1 982 € | 3 738 € | 2 039 € |
| Économie sur 9 ans | ~17 840 € | ~33 645 € | ~18 351 € |
| Loyer maximum | 487 €/mois | 413 €/mois | 932 €/mois |
Économie calculée avec une TMI de 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. Votre situation peut varier.
Jeanbrun vs micro-foncier vs régime réel classique
Le dispositif Jeanbrun vous place automatiquement au régime réel (l’amortissement est incompatible avec le micro-foncier). Mais vaut-il mieux un Jeanbrun ou un régime réel classique sans dispositif ?
| Micro-foncier | Régime réel classique | Régime réel + Jeanbrun | |
|---|---|---|---|
| Déduction | Abattement 30 % | Charges réelles uniquement | Charges réelles + amortissement |
| Plafond de loyer | Non | Non | Oui |
| Engagement | Aucun | Aucun | 9 ans |
| Réintégration revente | Non | Non | Oui |
| Idéal si | Peu de charges, < 15 000 € de loyers | Charges élevées, crédit en cours | TMI ≥ 30 %, horizon long, neuf/rénové |
Prenons l’exemple 1 (studio 150 000 €, loyer ~487 €/mois = 5 844 €/an) :
- Micro-foncier : 5 844 × 70 % = 4 091 € imposables → 1 931 € d’impôts (à 47,2 %)
- Régime réel classique (sans amortissement, charges estimées à 2 000 €/an) : 3 844 € imposables → 1 814 € d’impôts
- Régime réel + Jeanbrun : 5 844 − 2 000 − 4 200 = −356 € (déficit foncier) → 0 € d’impôts fonciers + 106 € déduits du revenu global
La différence est nette. Mais elle se paie : loyer plafonné, engagement de 9 ans, et réintégration à la revente.
L’impact à la revente — ne l’oubliez pas
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors de la vente du bien. Concrètement, votre prix d’acquisition est diminué du total des amortissements, ce qui gonfle la plus-value imposable.
Reprenons l’exemple 1 : 37 800 € d’amortissements sur 9 ans. Si vous revendez au bout de 9 ans, votre plus-value imposable augmente de 37 800 €. Au taux forfaitaire de 36,2 % (IR + PS sur plus-values immobilières), la note est de 13 684 €.
L’économie nette réelle passe de 17 840 € à 4 156 € sur 9 ans. Toujours positif, mais bien loin du chiffre brut.
La stratégie : gardez le bien bien au-delà des 9 ans. Les abattements pour durée de détention commencent à réduire la plus-value imposable à partir de la 6e année de détention. Après 22 ans, exonération totale d’IR sur la plus-value. Après 30 ans, exonération totale de prélèvements sociaux.
Pour tout savoir sur les pièges du Jeanbrun (rupture d’engagement, location nue, réintégration), lisez le guide complet.
À retenir
- Le calcul est simple : prix × 80 % × taux = amortissement annuel (dans la limite du plafond)
- L’économie dépend de votre TMI : plus elle est haute, plus l’amortissement vous fait gagner
- Le loyer social rapporte plus en amortissement, mais moins en loyer : faites le bilan global
- La revente grignote une partie du gain : intégrez-la dans votre simulation avant de signer
- Le micro-foncier est exclu : Jeanbrun = régime réel obligatoirement
Le dispositif Jeanbrun n’est pas un cadeau fiscal. C’est un arbitrage — loyer réduit contre avantage à l’amortissement. La bonne décision, c’est celle qui repose sur des chiffres complets, pas sur une brochure de promoteur.
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Questions fréquentes
- Combien vais-je économiser avec le dispositif Jeanbrun ?
- Cela dépend du prix du bien, du type (neuf ou ancien rénové), du niveau de loyer choisi et de votre tranche d'imposition. Par exemple, un appartement neuf à 150 000 € en loyer intermédiaire génère environ 1 980 € d'économie fiscale par an pour un contribuable à 30 % (TMI + prélèvements sociaux). Sur 9 ans, cela représente environ 17 800 €, avant réintégration à la revente.
- Quelle est la base amortissable du dispositif Jeanbrun ?
- La base amortissable est fixée à 80 % du prix d'acquisition. Les 20 % restants correspondent au terrain, qui est exclu de l'amortissement. Sur un bien à 200 000 €, la base amortissable est donc de 160 000 €.
- Le plafond d'amortissement est-il le même pour tous les niveaux de loyer ?
- Non. Le plafond annuel est de 8 000 € par foyer fiscal en loyer intermédiaire, 10 000 € en social et 12 000 € en très social. Plus le loyer est bas, plus le plafond est élevé.
- L'amortissement Jeanbrun crée-t-il un déficit foncier ?
- Oui. L'amortissement Jeanbrun vient s'ajouter aux charges classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance). Si le total dépasse vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- Que se passe-t-il à la revente pour l'amortissement Jeanbrun ?
- Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Votre prix d'acquisition fiscal est diminué du total des amortissements, ce qui augmente la plus-value imposable. Plus vous conservez le bien longtemps après les 9 ans, plus les abattements pour durée de détention atténuent cet impact.
- Le micro-foncier est-il compatible avec le dispositif Jeanbrun ?
- Non. Le dispositif Jeanbrun implique le régime réel d'imposition des revenus fonciers, car l'amortissement est une déduction spécifique qui ne peut pas être appliquée au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %).
- Puis-je dépasser le plafond annuel d'amortissement ?
- Non. Si l'amortissement calculé dépasse le plafond (8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon le niveau), vous ne déduisez que le plafond. L'excédent n'est pas reportable sur les années suivantes.
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