Assurance PNO : obligatoire ou pas quand on loue son bien ?
L'assurance propriétaire non occupant est obligatoire en copropriété et fortement recommandée partout. Ce qu'elle couvre, ce qu'elle coûte, et pourquoi l'assurance de votre locataire ne suffit pas.
Votre locataire est parti le 15 du mois. Le nouveau signe le bail le 1er du mois suivant. Entre les deux : seize jours.
Le 23, un orage arrache une tuile. L’eau s’infiltre par le toit, traverse le plafond de la chambre et endommage le parquet. Dégâts : 4 000 €.
Vous appelez l’assureur de votre locataire. Il n’y a pas de locataire. Vous n’en avez pas non plus, de locataire. Donc pas d’assurance habitation en cours sur le logement.
Si vous avez une PNO, vous déclarez le sinistre, vous payez la franchise, et c’est réglé. Si vous n’en avez pas, vous payez les 4 000 € de votre poche.
C’est ça, le rôle de l’assurance propriétaire non occupant : couvrir les moments — et les risques — que l’assurance de votre locataire ne couvre pas.
Obligatoire ou pas ? La réponse dépend du bien
La réponse courte : obligatoire en copropriété, fortement recommandée partout ailleurs.
En copropriété : c’est la loi
La loi ALUR du 24 mars 2014 a ajouté l’article 9-1 à la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété. Le texte est sans ambiguïté : tout copropriétaire est tenu de s’assurer au minimum en responsabilité civile.
Cette obligation s’applique que vous occupiez le logement ou que vous le louiez. En tant que bailleur, c’est votre qualité de copropriétaire qui déclenche l’obligation — pas votre qualité de bailleur.
Hors copropriété : aucune obligation légale
Si votre bien est une maison individuelle ou un immeuble dont vous êtes l’unique propriétaire, aucun texte ne vous impose de souscrire une assurance. Vous pouvez théoriquement ne pas vous assurer du tout.
Théoriquement. En pratique, renoncer à la PNO sur un bien locatif revient à s’auto-assurer pour un sinistre dont le montant peut atteindre cinq ou six chiffres. Un incendie d’origine structurelle (défaut électrique dans les parties communes, foudre sur la toiture) ne sera couvert ni par l’assurance de votre locataire — ce n’est pas sa responsabilité — ni par personne d’autre.
Ce que la PNO couvre — et ce que l’assurance du locataire ne couvre pas
L’erreur la plus courante : penser que l’assurance habitation du locataire suffit à protéger le bien. Elle protège le locataire, pas le propriétaire. Les deux contrats couvrent des risques différents, et il existe des trous béants entre les deux.
Les trous de couverture
| Situation | Assurance du locataire | PNO du propriétaire |
|---|---|---|
| Dégât des eaux causé par le locataire | Oui | Non (pas sa responsabilité) |
| Dégât des eaux d’origine structurelle (canalisation encastrée) | Non | Oui |
| Incendie causé par le locataire | Oui | Non |
| Incendie causé par un défaut électrique du bâtiment | Non | Oui |
| Sinistre pendant une vacance locative | Personne n’est assuré | Oui |
| Responsabilité civile du propriétaire (tuile qui tombe sur un passant) | Non | Oui |
| Vice de construction (escalier qui cède, balcon qui fissure) | Non | Oui |
| Recours du locataire contre le propriétaire | Non | Oui (défense-recours) |
| Loyers impayés | Non | Non — c’est la GLI |
Le cas le plus fréquent — et le plus ignoré — est la vacance locative. Entre deux locataires, le logement est vide. Aucune MRH n’est en cours. Si un sinistre survient pendant cette période, seule votre PNO intervient.
Les garanties d’une PNO typique
Un contrat PNO standard couvre :
- Responsabilité civile propriétaire — dommages causés aux tiers du fait du bien (tuile, chute de balcon, vice de construction)
- Dommages au bien — incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle, tempête, grêle
- Vacance locative — couverture pendant les périodes sans locataire
- Recours des locataires — si le locataire se retourne contre vous pour un défaut du logement
- Défense-recours — prise en charge des frais juridiques
Certains contrats ajoutent des garanties optionnelles : perte de loyers (pendant les travaux après sinistre), vandalisme, bris de glace, protection juridique étendue.
Le coût réel — et la déductibilité fiscale
Ordre de grandeur
| Type de bien | Fourchette annuelle |
|---|---|
| Studio / T1 en copropriété | 80 € – 120 € |
| T2-T3 en copropriété | 100 € – 180 € |
| Maison individuelle | 150 € – 350 € |
| Immeuble locatif entier | 300 € – 800 € |
Le prix dépend de quatre facteurs : la surface habitable, la localisation (zone à risque inondation ou sismique = surprime), la valeur de reconstruction, et le niveau de garanties choisi.
Les prix ne sont pas réglementés. Demandez au moins trois devis — l’écart entre le moins cher et le plus cher peut atteindre 50 % pour des garanties équivalentes.
Déductible des revenus fonciers
En régime réel d’imposition (déclaration 2044), la prime d’assurance PNO est intégralement déductible de vos revenus fonciers, au même titre que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou les travaux.
Concrètement, pour un contribuable imposé à 30 % (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux, une prime PNO de 150 € ne coûte en réalité que 79 € après déduction fiscale.
En micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), la déduction est déjà incluse dans l’abattement — pas de ligne supplémentaire à remplir, mais pas de gain marginal non plus.
La PNO est-elle récupérable auprès du locataire ?
Non. La PNO ne figure pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. C’est logique : elle protège le propriétaire et ses intérêts, pas le locataire.
La seule assurance que vous pouvez refacturer au locataire est l’assurance pour compte prévue par l’article 7 g de la loi de 1989 — et uniquement si le locataire ne fournit pas son attestation d’assurance habitation après mise en demeure. Cette assurance pour compte couvre les risques locatifs (la part du locataire), pas les risques du propriétaire.
Ne confondez pas les deux. La PNO est votre charge ; l’assurance pour compte est la charge du locataire que vous avancez.
Que se passe-t-il si votre locataire n’est pas assuré ?
Ce scénario arrive plus souvent qu’on ne le croit : le locataire résilie son contrat pour « trouver moins cher » et ne souscrit jamais le suivant. Vous n’êtes pas prévenu — aucun assureur ne vous alerte.
Votre premier réflexe : l’attestation annuelle
L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 vous autorise à demander l’attestation d’assurance chaque année. C’est votre seul moyen de savoir. Sans demande de votre part, le locataire n’est pas en faute s’il n’envoie rien.
Le sujet est détaillé dans le guide sur l’attestation d’assurance du locataire, qui couvre aussi les deux recours (clause résolutoire et assurance pour compte).
Votre filet de sécurité : la PNO
Si le locataire n’est pas assuré et qu’un sinistre survient, votre PNO reste votre dernier rempart. Elle ne couvre pas les risques locatifs (c’est la part du locataire), mais elle couvre :
- les dommages d’origine structurelle qui auraient pu déclencher le sinistre ;
- votre responsabilité civile si le sinistre a causé des dommages aux tiers ;
- les frais de défense si le locataire se retourne contre vous.
La PNO ne remplace pas l’assurance du locataire. Elle limite la casse quand l’assurance du locataire manque à l’appel.
Comment choisir sa PNO : les garanties qui comptent
Les indispensables
- Responsabilité civile propriétaire — non négociable, c’est le minimum légal en copropriété
- Dommages au bien (incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle) — la raison d’être du contrat
- Vacance locative — vérifiez la durée couverte (90 jours, 6 mois, 12 mois) et les conditions de déclenchement
- Recours des locataires — si le locataire prouve que le sinistre vient d’un défaut du logement
Les optionnelles utiles
- Perte de loyers après sinistre — le temps de la remise en état, vous ne percevez plus de loyer. Certains contrats indemnisent pendant 6 à 12 mois
- Protection juridique — prise en charge des frais d’avocat en cas de litige locatif (impayés, dégradations, trouble de jouissance)
- Vandalisme — utile si le bien est dans une zone à risque
Les pièges à éviter
- La franchise trop élevée — une franchise de 1 000 € sur un contrat à 90 €/an annule le bénéfice sur les petits sinistres (les plus fréquents)
- L’exclusion de vacance — certains contrats bas de gamme excluent la vacance locative, ce qui supprime la garantie la plus utile de la PNO
- Le plafond d’indemnisation trop bas — vérifiez que la valeur de reconstruction du bien est couverte, pas seulement sa valeur vénale
- L’assurance du prêt confondue avec la PNO — l’assurance emprunteur protège la banque, pas votre bien
En résumé
| Question | Réponse |
|---|---|
| Obligatoire ? | Oui en copropriété (art. 9-1 loi 1965), recommandée partout |
| Coût ? | 80 € à 350 €/an selon le bien |
| Déductible ? | Oui, en régime réel (déclaration 2044) |
| Récupérable auprès du locataire ? | Non |
| Remplace l’assurance du locataire ? | Non — elles couvrent des risques différents |
| Couvre les loyers impayés ? | Non — c’est la GLI ou Visale |
La PNO ne coûte presque rien après déduction fiscale, et elle couvre précisément les risques que personne d’autre ne couvre : la vacance, la structure, votre responsabilité. Ne pas en avoir, c’est parier que rien ne se passera jamais entre deux locataires — et c’est un pari à 4 000 € minimum.
Sources officielles : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 · loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g · décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables)
Questions fréquentes
- L'assurance PNO est-elle obligatoire pour un propriétaire bailleur ?
- En copropriété, oui. La loi ALUR a ajouté l'article 9-1 à la loi du 10 juillet 1965 : tout copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré au minimum en responsabilité civile. En maison individuelle hors copropriété, aucune obligation légale — mais le risque financier est tel que ne pas s'assurer revient à s'auto-assurer pour un sinistre qui peut atteindre six chiffres.
- Quelle est la différence entre la PNO et l'assurance habitation du locataire ?
- L'assurance habitation du locataire (MRH) couvre les dommages causés par le locataire — incendie, dégât des eaux, explosion — et sa responsabilité civile. La PNO couvre les risques qui relèvent du propriétaire : les dommages d'origine structurelle (toiture, canalisations encastrées), la responsabilité civile du propriétaire, et surtout les périodes de vacance locative où le locataire n'est pas là et donc pas assuré.
- Combien coûte une assurance PNO ?
- Entre 80 € et 200 € par an pour un appartement, 150 € à 350 € pour une maison. Le prix dépend de la superficie, de la localisation, de la valeur du bien et des garanties choisies. C'est une charge déductible des revenus fonciers en régime réel, ce qui réduit son coût net d'environ un tiers pour un contribuable imposé à 30 %.
- L'assurance PNO est-elle une charge récupérable auprès du locataire ?
- Non. La PNO protège le propriétaire, pas le locataire. Elle ne figure pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. En revanche, elle est déductible des revenus fonciers en régime réel d'imposition.
- Que se passe-t-il si mon locataire résilie son assurance habitation ?
- Vous n'êtes pas prévenu. C'est pourquoi la demande annuelle d'attestation est une obligation légale du bailleur (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). Sans l'attestation du locataire, votre PNO reste votre dernier filet de sécurité — mais avec sa propre franchise et une prime qui augmentera au renouvellement.
- La PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
- Non. La PNO couvre les sinistres matériels et la responsabilité civile, pas le risque de défaillance financière du locataire. Pour les impayés, il faut une garantie loyers impayés (GLI) ou une caution (Visale, garant physique). Les deux protections sont complémentaires, pas substituables.
- Puis-je cumuler PNO et assurance du locataire ?
- Oui, et c'est la situation normale. Les deux contrats ne font pas double emploi : ils couvrent des risques différents. En cas de sinistre, les assureurs se répartissent la charge selon les responsabilités. Le seul cumul inutile serait de souscrire une PNO et une assurance pour compte du locataire (article 7 g) — là, vous payez deux fois la couverture des risques locatifs.
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