Attestation d'assurance du locataire : l'obligation annuelle que personne ne réclame

Un samedi matin, le voisin du dessous appelle. Une tache au plafond, qui s’élargit. Le flexible du lave-linge de votre locataire a lâché pendant la nuit.

Vous n’êtes pas inquiet : c’est exactement ce à quoi sert l’assurance habitation. Vous demandez l’attestation à votre locataire pour la transmettre au syndic.

Il vous répond qu’il « avait résilié pour prendre moins cher », et qu’il n’a « pas encore eu le temps » de souscrire le nouveau contrat. Ça fait quatorze mois.

Vous cherchez dans vos mails. La dernière attestation que vous avez reçue date de la remise des clés, il y a trois ans. Vous ne l’avez jamais redemandée. Vous ne saviez même pas qu’il fallait le faire.

Le sinistre, lui, existe quand même. Et le voisin veut être indemnisé.

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La règle : article 7 g de la loi du 6 juillet 1989

Le texte est court et il est clair. Le locataire est obligé :

« de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »

Trois éléments méritent d’être lus lentement.

« Les risques dont il doit répondre »

Ce sont les risques locatifs : incendie, dégât des eaux, explosion. Le locataire en répond en vertu de l’article 1733 du Code civil, qui pose une présomption de responsabilité : en cas d’incendie, il est présumé responsable sauf à prouver que le sinistre est arrivé sans sa faute.

C’est le minimum légal. Une « multirisque habitation » classique va au-delà (responsabilité civile, vol, bris de glace, dommages électriques), mais l’obligation légale porte sur les risques locatifs.

« Lors de la remise des clés »

L’attestation d’assurance fait partie des documents à obtenir avant de remettre les clés — au même titre que le dépôt de garantie et le bail signé. Elle figure dans la liste des documents à échanger à l’entrée dans les lieux.

À l’entrée, personne ne l’oublie. C’est après que ça se gâte.

« Puis, chaque année, à la demande du bailleur »

C’est le morceau que presque tous les propriétaires ignorent — et c’est aussi le plus retors.

L’obligation annuelle du locataire est conditionnée à votre demande. Le texte ne dit pas « le locataire transmet chaque année son attestation ». Il dit qu’il en justifie à la demande du bailleur.

Traduction : si vous ne demandez rien, le locataire n’est pas en faute. Et vous, vous n’avez rien à opposer.

L’obligation est donc parfaitement symétrique de votre vigilance. Sans routine annuelle, la règle ne vous protège pas.

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Ce qui se passe concrètement quand l’attestation manque

Le défaut d’assurance ne se voit pas. Le loyer continue d’arriver, le logement est entretenu, le locataire est charmant. Rien ne signale quoi que ce soit — jusqu’au sinistre.

Et le jour du sinistre, voici la mécanique :

• L’assureur du voisin se retourne contre le locataire, qui n’est pas couvert. Le locataire est donc personnellement débiteur. S’il n’a pas les moyens, la créance est théorique.
• Votre propre assurance propriétaire non occupant peut intervenir, mais avec une franchise, et votre prime augmentera au prochain terme.
• Le syndic vous adresse le dossier en tant que copropriétaire, pas en tant que bailleur. C’est vous l’interlocuteur.
• Sur un incendie, les ordres de grandeur ne sont plus les mêmes : reconstruction, relogement des voisins, perte de loyers. Un locataire non assuré, dans ce scénario, est un risque à cinq ou six chiffres.

Ce n’est pas un risque fréquent. C’est un risque rare et brutal — le pire profil pour être géré par la mémoire.

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Vos deux recours si le locataire ne fournit rien

La loi vous donne deux leviers. Ils ne se cumulent pas : choisir l’un revient à renoncer à l’autre.

Recours n° 1 — La clause résolutoire

Si votre bail contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut d’assurance (l’article 4 g de la loi de 1989 l’autorise expressément), vous pouvez la faire jouer.

La mécanique :

1. Vous faites délivrer un commandement au locataire de justifier de son assurance.
2. S’il reste infructueux pendant un mois, la clause est acquise : le bail est résilié de plein droit.
3. Le juge se contente alors de constater la résiliation ; il ne l’apprécie pas.

C’est l’arme lourde. Elle a un défaut : elle vous mène à une procédure et à une relocation, alors que dans l’immense majorité des cas, le locataire est simplement négligent, pas de mauvaise foi. Vérifiez d’ailleurs que votre bail contient bien cette clause — c’est l’une des clauses à passer en revue dans un bail conforme.

Recours n° 2 — L’assurance pour compte

C’est le mécanisme le plus utile, et le moins connu. L’article 7 g le prévoit depuis la loi ALUR.

Si l’attestation n’est pas remise, et après une mise en demeure restée sans réponse pendant un mois, vous pouvez :

• souscrire vous-même une assurance pour le compte du locataire, limitée à la couverture des risques locatifs ;
• en récupérer le coût auprès de lui, par douzièmes, avec le loyer ;
• majorer la prime d’au maximum 10 % au titre de vos frais.

En contrepartie, deux obligations : vous devez transmettre au locataire une copie de la police souscrite, et vous renoncez à faire jouer la clause résolutoire pour ce motif tant que l’assurance pour compte est en place.

C’est une solution proportionnée : le logement est couvert, le locataire paie, personne ne va au tribunal, et le bail continue.

En colocation, la loi étend le dispositif : le bailleur peut souscrire pour le compte des colocataires, avec la même limite de majoration.

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Ce que l’attestation du locataire ne couvre pas — votre part du travail

Attention au faux sentiment de sécurité. Une attestation valide entre vos mains ne règle pas tout.

Risque	Couvert par l’assurance du locataire ?
Incendie, dégât des eaux, explosion causés par le locataire	Oui — c’est l’objet des risques locatifs
Dommages aux parties communes causés par le locataire	Oui, via sa responsabilité civile (si le contrat en comporte une)
Sinistre survenu entre deux locataires, logement vide	Non — c’est votre assurance PNO
Sinistre d’origine structurelle (toiture, canalisation encastrée)	Non — copropriété ou PNO
Loyers impayés	Non — c’est une GLI ou une caution Visale
Mobilier du meublé appartenant au bailleur	Rarement, sauf extension spécifique au contrat

Deux conséquences pratiques.

D’abord, si votre bien est en copropriété, vous avez vous aussi une obligation d’assurance : la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, y compris non occupant, d’être assuré au moins en responsabilité civile. C’est le rôle du contrat PNO (propriétaire non occupant).

Ensuite, l’assurance habitation du locataire ne vous protège pas du tout contre l’impayé. Ce sont deux sujets distincts, souvent confondus, et le comparatif GLI vs Visale aide à choisir la bonne protection pour celui-là.

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Comment lire une attestation en trente secondes

Quand l’attestation arrive, quatre points à vérifier — et un seul vraiment décisif :

1. L’adresse du logement assuré — elle doit correspondre exactement à votre bien, étage et numéro d’appartement compris. Une attestation à l’ancienne adresse du locataire ne vaut rien.
2. Le nom de l’assuré — tous les titulaires du bail doivent être couverts, pas seulement l’un des deux.
3. La mention des risques locatifs — l’attestation doit indiquer explicitement la garantie des risques locatifs, ou une multirisque habitation qui les inclut.
4. La période de validité — c’est le point décisif. Une attestation prouve une couverture à une date donnée. Elle ne prouve pas que la prime a été payée le mois suivant.

Ce dernier point explique pourquoi la vérification doit être annuelle et non « une fois pour toutes ». Un contrat peut être résilié pour non-paiement de prime à tout moment, sans que personne ne vous prévienne.

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Ce que Propri.io fait à votre place

La demande annuelle d’attestation est un cas d’école : une obligation qui ne vous coûte rien à respecter, mais qui suppose de se souvenir, chaque année, à une date différente pour chaque locataire, d’écrire un message que personne ne réclame.

Aucun propriétaire ne fait ça douze fois de suite. C’est pour ça que l’attestation manque toujours au mauvais moment.

Propri.io prend la date d’entrée de votre locataire — déjà enregistrée dans son dossier — et en fait un rendez-vous annuel :

• À J-30 de la date anniversaire d’entrée, la demande d’attestation part par email à votre locataire, en votre nom. Vous n’écrivez rien.
• Deux relances automatiques suivent, à J+15 et à J+30, si rien n’est arrivé. C’est la partie que personne ne fait jamais à la main — et c’est souvent la deuxième relance qui débloque.
• Vous déposez l’attestation reçue dans le coffre-fort en un clic. Les relances en cours s’arrêtent aussitôt : le cycle est clos jusqu’à l’année suivante.
• Le document reste archivé, daté, retrouvable — utile le jour du sinistre, et utile aussi en fin de bail.

Rien d’automatique n’est promis sur ce que fait votre locataire : Propri.io ne peut pas l’assurer à sa place. Ce que l’app supprime, c’est la partie qui dépend de vous — se souvenir, écrire, relancer, classer. Et l’envoi suppose que votre locataire ait renseigné son email et accepté d’être contacté ; sinon, l’alerte vous revient à vous.

C’est l’une des automatisations légales de Propri.io, incluses dans tous les abonnements. Voir tout ce que couvre la gestion locative →

Sources officielles : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 4 g et 7 g · Service-Public — assurance habitation du locataire