Dispositif Jeanbrun : 3 cas pratiques et simulations chiffrées pour évaluer la rentabilité
Jeanbrun rentable ou pas ? 3 profils de propriétaires avec simulation complète : économie fiscale sur 9 ans, base amortissable, plafonds. Exemples concrets zone A, B1 et B2.
Le dispositif Jeanbrun permet aux propriétaires bailleurs de déduire un amortissement sur leurs revenus fonciers — sous condition de plafonner les loyers et de respecter un engagement de location de 9 ans. Sur le papier, l’économie fiscale est attractive. En pratique, tout dépend du profil, du bien et de la zone.
Voici trois simulations concrètes pour vous aider à évaluer si le dispositif est fait pour vous.
Rappel méthodologique — La base amortissable est fixée à 80 % du prix d’acquisition (les 20 % restants correspondent au terrain, non amortissable). Les taux présentés ici correspondent aux hypothèses de travail 2026 : neuf 3,5 % / 4,5 % / 5,5 % (intermédiaire / social / très social) ; ancien rénové 3 % / 3,5 % / 4 %. Le plafond de déduction retenu dans ces exemples est de 8 000 € / foyer / an en loyer intermédiaire.
Cas 1 — Sophie, 45 ans — T2 neuf 200 000 € en zone B1, loyer intermédiaire
Le profil
Sophie est cadre dans le secteur privé. Elle achète un T2 neuf à Rennes (zone B1) pour 200 000 €, frais d’acte inclus. Elle opte pour le loyer intermédiaire, le niveau le plus courant, compatible avec le plafond annuel de 8 000 €. Sa TMI est de 30 % (à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une imposition globale de 47,2 % sur les revenus fonciers).
Le calcul
| Étape | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | — | 200 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 200 000 × 0,80 | 160 000 € |
| Taux applicable (neuf, intermédiaire) | 3,5 % | — |
| Amortissement brut annuel | 160 000 × 3,5 % | 5 600 € |
| Plafond applicable | Loyer intermédiaire | 8 000 € |
| Déduction retenue | 5 600 € < plafond → OK | 5 600 € |
| Économie fiscale annuelle (TMI 30 % + 17,2 % PS) | 5 600 × 47,2 % | ~2 643 €/an |
| Économie fiscale sur 9 ans | 2 643 × 9 | ~23 790 € |
Bilan
Sophie économise environ 2 643 € par an grâce à l’amortissement Jeanbrun, soit près de 24 000 € sur 9 ans (estimation, avant réintégration à la revente). Le taux de 3,5 % ne sature pas le plafond de 8 000 €, elle capte donc l’intégralité de l’avantage. C’est le cas le plus simple et le plus lisible du dispositif.
Contrainte à ne pas négliger : si Sophie revend avant 9 ans, elle devra réintégrer l’ensemble des amortissements déduits. Et à la revente, sa plus-value sera calculée sur un prix d’acquisition diminué de ~50 400 € (5 600 × 9 ans).
Cas 2 — Marc et Julie — T3 neuf 320 000 € en zone A, loyer social, TMI 41 %
Le profil
Marc et Julie achètent en commun un T3 neuf à Lyon (zone A) pour 320 000 €. Ils choisissent le loyer social pour maximiser le taux d’amortissement (4,5 %) et le plafond de déduction (10 000 €). Leur TMI à 41 % les rend particulièrement sensibles aux dispositifs de déduction. Leur imposition globale sur les revenus fonciers atteint 58,2 % (41 % + 17,2 % PS).
Le calcul
| Étape | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | — | 320 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 320 000 × 0,80 | 256 000 € |
| Taux applicable (neuf, social) | 4,5 % | — |
| Amortissement brut annuel | 256 000 × 4,5 % | 11 520 € |
| Plafond applicable | Loyer social | 10 000 € |
| Déduction retenue | Plafond atteint | 10 000 € |
| Économie fiscale annuelle (TMI 41 % + 17,2 % PS) | 10 000 × 58,2 % | ~5 820 €/an |
| Économie fiscale sur 9 ans | 5 820 × 9 | ~52 380 € |
Bilan
Marc et Julie sont dans une configuration très favorable : TMI élevée, bien en zone A, loyer social. L’amortissement brut (11 520 €) dépasse le plafond de 10 000 € — ils ne déduisent que le plafond, et les 1 520 € d’excédent sont perdus (non reportables). L’économie atteint néanmoins 52 000 € sur 9 ans (estimation indicative).
Contrainte à prendre en compte : le loyer social en zone A implique des plafonds de ressources des locataires stricts et des loyers nettement inférieurs au marché libre. Sur un T3 à Lyon, l’effort de loyer peut représenter plusieurs centaines d’euros par mois de manque à gagner. L’avantage fiscal ne compense pas toujours l’intégralité de cet effort selon le secteur géographique précis.
Cas 3 — Pierre — Appartement ancien rénové 160 000 € en zone B2, loyer intermédiaire, TMI 30 %
Le profil
Pierre achète un appartement ancien éligible à la rénovation en zone B2 (ville moyenne de province) pour 160 000 €, travaux de rénovation qualifiants inclus dans le prix de revient. Il opte pour le loyer intermédiaire. Son imposition globale sur les revenus fonciers est de 47,2 % (TMI 30 % + 17,2 % PS).
Attention : la zone B2 n’est éligible qu’aux biens anciens rénovés répondant aux critères de performance énergétique définis par décret. Les biens neufs ne sont pas éligibles en B2. Vérifiez votre éligibilité avant tout engagement — voir notre article sur l’éligibilité au dispositif Jeanbrun.
Le calcul
| Étape | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Prix de revient (acquisition + travaux) | — | 160 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 160 000 × 0,80 | 128 000 € |
| Taux applicable (ancien rénové, intermédiaire) | 3 % | — |
| Amortissement brut annuel | 128 000 × 3 % | 3 840 € |
| Plafond applicable | Loyer intermédiaire | 8 000 € |
| Déduction retenue | 3 840 € < plafond → OK | 3 840 € |
| Économie fiscale annuelle (TMI 30 % + 17,2 % PS) | 3 840 × 47,2 % | ~1 812 €/an |
| Économie fiscale sur 9 ans | 1 812 × 9 | ~16 310 € |
Bilan
L’avantage fiscal de Pierre est le plus modeste des trois cas : environ 1 800 € par an, soit 16 300 € sur 9 ans (estimation). Le taux de 3 % sur l’ancien rénové est délibérément plus bas que le neuf, et la base d’acquisition reste contenue. La zone B2 offre peu de tension locative, ce qui sécurise moins l’investissement.
Ce cas n’est pas désavantageux en absolu, mais il est moins spectaculaire. Il convient à un investisseur avec un ticket d’entrée limité qui cherche à allier rénovation du parc ancien et optimisation fiscale mesurée.
Tableau comparatif des 3 cas
| Critère | Sophie (cas 1) | Marc & Julie (cas 2) | Pierre (cas 3) |
|---|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 200 000 € | 320 000 € | 160 000 € |
| Type de bien | Neuf | Neuf | Ancien rénové |
| Zone | B1 | A | B2 |
| Niveau de loyer | Intermédiaire | Social | Intermédiaire |
| TMI | 30 % | 41 % | 30 % |
| Taux amortissement | 3,5 % | 4,5 % | 3 % |
| Base amortissable | 160 000 € | 256 000 € | 128 000 € |
| Amortissement brut/an | 5 600 € | 11 520 € | 3 840 € |
| Déduction retenue/an | 5 600 € | 10 000 € | 3 840 € |
| Économie fiscale/an | ~2 643 € | ~5 820 € | ~1 812 € |
| Économie sur 9 ans | ~23 790 € | ~52 380 € | ~16 310 € |
Toutes les économies fiscales sont des estimations. Elles intègrent TMI + prélèvements sociaux (17,2 %) et ne tiennent pas compte des autres charges déductibles, de la réintégration à la revente, ni de l’effort de loyer.
Jeanbrun vaut-il le coup ? Bilan honnête
Pour qui oui
- TMI 41 % et plus : l’économie fiscale est maximale, surtout en zone A avec un loyer social ou très social. C’est là que le dispositif produit son effet de levier le plus fort.
- Investisseurs sur le long terme : Jeanbrun demande 9 ans d’engagement minimum. Si vous envisagez de conserver le bien 15–20 ans, la réintégration à la revente sera largement atténuée par les abattements pour durée de détention.
- Propriétaires déjà au réel foncier : si vous déduisez déjà vos charges réelles, ajouter l’amortissement Jeanbrun est un gain marginal sans rupture de régime.
Pour qui non
- Horizon inférieur à 9 ans : la rupture anticipée déclenche une réintégration fiscale brutale. Le dispositif est incompatible avec un projet de revente rapide.
- Zones peu tendues : en B2 avec un loyer social, l’effort de loyer combiné au faible potentiel de plus-value peut rendre le montage perdant en net.
- TMI à 11 % : l’économie fiscale est trop faible pour compenser les contraintes de gestion et les plafonds de loyers.
- Propriétaires au micro-foncier : le dispositif exige le régime réel. Si vous percevez moins de 15 000 € de loyers annuels et préférez la simplicité, le micro-foncier reste plus adapté — même s’il vous prive de l’amortissement.
Les trois contraintes à toujours garder en tête
- Engagement 9 ans — contraignant et coûteux à rompre.
- Plafonds de loyers — vous percevez moins que le marché libre, potentiellement sur toute la durée.
- Réintégration à la revente — les amortissements déduits viennent gonfler la plus-value imposable. L’avantage fiscal pris pendant 9 ans n’t est donc pas entièrement “gratuit”.
Pour aller plus loin sur les calculs et les mécanismes d’amortissement, consultez notre article détaillé : Calcul amortissement Jeanbrun : 3 exemples chiffrés.
Pour vérifier votre éligibilité selon le type de bien et la zone, lisez : Dispositif Jeanbrun 2026 : conditions d’éligibilité.
Et pour organiser vos justificatifs et documents obligatoires, voir : Justificatifs Jeanbrun : ce qu’il faut conserver.
Questions fréquentes
- Le dispositif Jeanbrun est-il rentable pour un bien ancien rénové ?
- Oui, à condition que les travaux respectent les critères d'éligibilité et que le bien soit situé en zone tendue. Les taux d'amortissement sont légèrement inférieurs au neuf (3 % à 4 % contre 3,5 % à 5,5 %), mais la base d'acquisition est souvent plus basse, ce qui rend le montage viable pour les TMI 30 % et 41 %.
- Que se passe-t-il si je revends avant les 9 ans d'engagement ?
- La rupture anticipée de l'engagement entraîne la réintégration intégrale de tous les amortissements déduits dans votre revenu imposable de l'année de la vente. Cela peut générer une addition fiscale très lourde. Le dispositif est donc incompatible avec un horizon d'investissement court.
- Peut-on cumuler Jeanbrun avec le déficit foncier classique ?
- Oui. L'amortissement Jeanbrun s'ajoute aux charges déductibles classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion). Si le total des charges dépasse les loyers perçus, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- Le plafond de 8 000 € s'applique-t-il par bien ou par foyer fiscal ?
- Par foyer fiscal. Si vous possédez deux biens éligibles, le plafond global reste 8 000 € en loyer intermédiaire, 10 000 € en social et 12 000 € en très social. Il n'est pas multiplié par le nombre de biens.
- Puis-je passer du loyer intermédiaire au loyer social en cours d'engagement ?
- En principe non, le niveau de loyer est fixé à l'entrée du dispositif pour toute la durée de l'engagement. Certaines instructions fiscales admettent une révision à la baisse (vers social), mais cela reste à confirmer avec votre centre des impôts. Un passage à la hausse n'est pas autorisé.
- Quels sont les plafonds de loyers Jeanbrun en zone A et B1 ?
- Les plafonds sont révisés annuellement par décret. À titre d'estimation, comptez environ 14–17 €/m² en zone A et 10–13 €/m² en zone B1 pour le loyer intermédiaire (chiffres 2026 indicatifs — vérifiez les valeurs officielles sur service-public.fr avant signature).
- La réintégration à la revente est-elle systématique ?
- Oui, les amortissements Jeanbrun déduits viennent diminuer le prix d'acquisition fiscal, ce qui augmente la plus-value imposable. Plus vous conservez le bien longtemps après la fin des 9 ans, plus les abattements pour durée de détention (exonération totale à 22 ans pour l'IR) réduisent cet impact.
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