Impayé de loyer : ce qu'il faut faire les premières semaines (J+1 à J+60)

Le loyer tombe le 5. On est le 8, rien.

Vous vérifiez le compte deux fois par jour. Le 10, toujours rien. Vous hésitez à écrire : ça fait trois ans qu’il paie sans un jour de retard, il a peut-être un problème, vous n’avez pas envie de passer pour le propriétaire qui compte les jours.

Le 15, vous vous dites que le mois prochain il paiera les deux.

Le 5 du mois suivant, rien n’arrive non plus. Vous en êtes à deux loyers. Là, vous écrivez — et le ton n’est plus le même, parce qu’entre-temps vous vous êtes énervé tout seul.

C’est comme ça que naissent 80 % des dossiers d’impayé : pas d’un locataire de mauvaise foi, mais de trois semaines de silence gêné.

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Le principe : les quinze premiers jours décident de tout

Un retard de loyer, ce n’est presque jamais un refus de payer. C’est un prélèvement qui a sauté, un virement mal programmé, une paie décalée, un découvert, un accident de vie.

Ces situations-là se règlent en quelques jours si on en parle tout de suite. Elles deviennent des dossiers de plusieurs milliers d’euros si on attend.

Deux mécanismes expliquent ça :

• La dette grossit mécaniquement. Un locataire qui n’arrive pas à payer un loyer n’en paiera pas deux le mois suivant. Le retard ne se rattrape pas tout seul, il s’additionne.
• La relation se dégrade. Un locataire qui n’a pas de nouvelles de vous pendant trois semaines comprend soit que ça ne vous dérange pas, soit qu’il vaut mieux ne pas répondre. Dans les deux cas, il arrête de communiquer — et un locataire silencieux est un dossier perdu.

D’où la seule règle qui compte : relancer tôt, gentiment, et à date fixe.

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J+1 à J+7 — la relance amicale

Aucun formalisme. Un SMS, un email, un appel. Le ton est celui de quelqu’un qui s’inquiète, pas de quelqu’un qui réclame :

« Bonjour Camille, je vous contacte car je n’ai pas vu arriver le loyer de mai. Il y a peut-être eu un souci avec le virement — tout va bien de votre côté ? »

Trois choses se jouent dans ce message.

Il date le retard. Vous aurez plus tard une trace du jour où vous avez signalé le problème.

Il ouvre la conversation au lieu de la fermer. Un locataire en difficulté qui reçoit ce message répond souvent par la vérité, et parfois par une solution (« je peux payer le 20 »).

Il fixe la norme. Le locataire comprend que le loyer est suivi, sans qu’on lui ait fait de reproche. C’est le plus efficace des dispositifs de prévention.

À ce stade, vous n’écrivez pas « mise en demeure », vous ne parlez ni de la caution, ni du bail. Vous demandez si tout va bien.

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J+8 à J+15 — la relance écrite, puis la mise en demeure

Pas de réponse, ou une promesse non tenue ? On passe à l’écrit formel.

La lettre de relance

Un courrier — email suffit à ce stade — qui reprend :

• le montant exact dû : loyer, charges, période concernée ;
• la date d’échéance dépassée ;
• une date butoir de régularisation (une semaine) ;
• une proposition d’échelonnement si le locataire est de bonne foi.

Cette dernière ligne compte plus qu’on ne croit. Un plan d’apurement accepté à l’amiable au bout de deux semaines vaut mieux qu’un jugement obtenu dans dix-huit mois.

La mise en demeure

Si le courrier reste sans effet, la mise en demeure se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. La loi n’impose aucune forme, mais la LRAR est indispensable en pratique : c’est elle qui date l’exigibilité.

Sa portée juridique : en application de l’article 1344 du Code civil, la mise en demeure fait courir les intérêts moratoires sur les sommes dues.

Elle doit contenir :

• l’identification du bail et du logement,
• le décompte détaillé des sommes dues, mois par mois,
• la mention expresse qu’il s’agit d’une mise en demeure de payer,
• un délai (huit à quinze jours),
• l’annonce des suites : commandement de payer par commissaire de justice, mise en jeu de la clause résolutoire.

Conservez l’accusé de réception. Sans lui, la mise en demeure n’a pas de date certaine.

Le même jour : prévenez la caution

Si le bail est garanti par une caution (un parent, le plus souvent), écrivez-lui en parallèle, dès le premier impayé.

Deux raisons.

La première est pratique : dans la plupart des cas, le garant règle le loyer dans la semaine, et le dossier s’arrête là. Le prévenir tard, c’est perdre le seul levier qui fonctionne vite.

La seconde est juridique : à l’étape du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que celui-ci soit signifié à la caution dans les quinze jours. À défaut, les pénalités et intérêts de retard ne lui sont pas exigibles.

Et si vous avez une GLI

Si vous êtes couvert par une garantie loyers impayés, relisez votre contrat maintenant, pas dans deux mois. La plupart des GLI imposent de déclarer le sinistre dans un délai contractuel court — souvent entre 30 et 60 jours après le premier impayé — et de justifier des relances effectuées. Une déclaration tardive, c’est la déchéance de garantie.

C’est l’un des points de comparaison que détaille le comparatif entre GLI et garantie Visale : les délais de déclaration ne sont pas les mêmes selon la protection choisie.

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Le cas du locataire APL : un compteur légal tourne sans vous

C’est la partie que la plupart des bailleurs découvrent trop tard, parce que rien ne la signale.

Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS), vous n’avez pas seulement un droit d’agir : vous avez une obligation.

Quand l’impayé est « constitué »

L’article R824-1 du code de la construction et de l’habitation définit le seuil :

• l’impayé est constitué dès que la dette atteint deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges ;
• si l’aide vous est versée en tiers payant (directement sur votre compte), le seuil s’apprécie sur le montant net — c’est-à-dire déduction faite de l’aide.

Sur un loyer de 700 € charges comprises, le seuil est donc atteint à 1 400 € de dette. Soit, en pratique, deux mois de loyer non payés.

La réforme des aides au logement fait par ailleurs évoluer ce déclenchement vers un seuil exprimé en montant — le détail, avec les délais et les formulaires, est dans le guide du signalement d’un impayé à la CAF.

Le délai : deux mois pour signaler

L’article R824-4 vous laisse deux mois à compter de la constitution de l’impayé pour le signaler à la CAF (ou à la MSA).

Ce que vous risquez à ne pas le faire

• La CAF peut vous demander le remboursement des aides déjà versées lorsque l’aide vous était versée directement.
• Vous perdez le bénéfice du versement en tiers payant pour la suite.
• Et surtout, vous restez hors du dispositif : sans signalement, pas de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, pas de plan d’apurement encadré, pas d’accompagnement social du locataire. Or c’est précisément ce circuit qui offre les meilleures chances de récupérer la dette — le rôle décisionnel du CCAPEX a d’ailleurs été renforcé.

Le signalement n’est pas une dénonciation. Il déclenche un accompagnement, et il vous protège.

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J+30 à J+60 — la clause résolutoire et le commandement de payer

Deux mois de loyer non payés, pas de plan d’apurement, pas de réponse : on entre dans la phase judiciaire.

Le commandement de payer

Si votre bail contient une clause résolutoire — c’est le cas de la quasi-totalité des baux d’habitation — la procédure passe par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un commissaire de justice (ex-huissier).

C’est un acte, pas un courrier : vous ne pouvez pas le rédiger vous-même. Comptez quelques dizaines d’euros de frais, en principe récupérables sur le locataire.

Le commandement doit reproduire un certain nombre de mentions obligatoires prévues à l’article 24 : le décompte de la dette, le délai imparti, la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et celle de demander des délais de paiement au juge.

Le délai : six semaines ou deux mois

À compter de la signification du commandement, le locataire dispose d’un délai pour payer. S’il ne paie pas, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit — le juge n’aura plus qu’à le constater.

Bail conclu	Délai après commandement
À partir du 29 juillet 2023	6 semaines
Avant le 29 juillet 2023	2 mois

La loi du 27 juillet 2023 a réduit ce délai de deux mois à six semaines, mais la Cour de cassation a précisé que la réduction ne s’applique pas aux baux en cours à sa date d’entrée en vigueur. Vérifiez la date de signature de votre bail avant de compter.

La suite

Le commissaire de justice signale la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. Puis, si la dette persiste, vient l’assignation devant le juge des contentieux de la protection, qui doit être notifiée au préfet six semaines avant l’audience (deux mois pour les baux antérieurs).

À partir de cette étape, la durée de la procédure ne dépend plus de vous : comptez plusieurs mois, et davantage si le locataire obtient des délais de paiement.

D’où, encore une fois, la valeur des quinze premiers jours.

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Ce que vous n’avez jamais le droit de faire

La tentation existe, surtout au bout de quatre mois sans un centime. Elle est très mal placée.

Sont interdits, quelle que soit la dette :

• changer la serrure ou empêcher l’accès au logement ;
• couper l’eau, l’électricité, le chauffage ;
• retirer les meubles ou les affaires du locataire ;
• entrer dans le logement sans l’accord du locataire ;
• harceler le locataire (passages répétés, messages incessants, affichage dans l’immeuble).

L’article 226-4-2 du Code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende le fait de forcer un occupant à quitter son logement sans décision de justice.

Au-delà du risque pénal, l’effet pratique est catastrophique : vous devenez, dans le dossier, la partie fautive. Un juge saisi d’une voie de fait cesse de regarder la dette.

Autre erreur fréquente, dans l’autre sens : accepter que le locataire « prenne le dernier mois sur le dépôt de garantie ». Le dépôt n’est pas un loyer d’avance, et l’accepter vous prive de la seule somme qui couvrira les dégradations éventuelles. Les règles du dépôt de garantie sont sans ambiguïté sur ce point.

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Les portes de sortie amiables

Avant le judiciaire, plusieurs dispositifs peuvent débloquer une situation :

• Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de votre département : aide financière ou prise en charge d’une partie de la dette pour les locataires éligibles.
• Action Logement, si le locataire est salarié du privé : avances et aides à la régularisation.
• Les services sociaux de la commune ou du département : accompagnement budgétaire, ouverture de droits non réclamés.
• Le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation : gratuits, ils permettent de formaliser un plan d’apurement avec une valeur probatoire.
• Le plan d’apurement amiable que vous signez directement avec le locataire : datez-le, chiffrez-le, faites-le signer. Un plan respecté vaut mieux qu’un jugement.

Ces pistes sont d’autant plus efficaces qu’on les active tôt — c’est-à-dire au moment où le locataire répond encore.

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La chronologie, en un tableau

Moment	Ce que vous faites
J+1 à J+7	Relance amicale : SMS, email ou appel. Question, pas reproche.
J+8	Relance écrite : décompte, date butoir, proposition d’échelonnement.
J+15	Mise en demeure en LRAR. Intérêts moratoires. Information écrite de la caution.
J+15 à J+30	Déclaration à la GLI si vous en avez une (délai contractuel !). Orientation vers le FSL ou les services sociaux.
Dette = 2× le loyer brut CC	Locataire APL : le compteur de 2 mois pour signaler à la CAF démarre.
J+30 à J+45	Commandement de payer visant la clause résolutoire, par commissaire de justice. Signification à la caution sous 15 jours.
+ 6 semaines (2 mois si bail antérieur au 29/07/2023)	Clause résolutoire acquise si la dette persiste.
Ensuite	Assignation, notifiée au préfet 6 semaines avant l’audience.

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Ce que Propri.io fait à votre place

Regardez cette chronologie et demandez-vous ce qui, dedans, échoue réellement en pratique.

Ce n’est pas le commandement de payer : arrivé là, on prend un commissaire de justice et il fait son métier. Ce n’est pas la mise en demeure : à ce stade, on est motivé.

Ce qui échoue, c’est le début : constater que le loyer n’est pas arrivé, oser le dire, et le dire vite. Et c’est aussi le compteur CAF, qui tourne sans que personne ne vous prévienne.

Propri.io agit exactement sur ces deux points :

• Chaque mois, la question vous est posée : le loyer a-t-il été reçu ? Vous répondez en un geste. C’est ce rendez-vous mensuel, banal, qui transforme un retard invisible en fait constaté à J+2 — et qui déclenche la quittance automatique quand tout va bien.
• Si vous répondez « pas encore », vous pouvez déclencher une relance amicale à votre locataire en un clic. Le message est déjà écrit, du bon ton, avec les bonnes informations. Vous n’avez pas à trouver la formulation qui ne froisse personne un dimanche soir.
• Si la situation se prolonge, l’escalade est proposée, et les démarches suivantes vous sont indiquées avec les sources officielles.
• Si votre locataire perçoit une aide au logement — une information que vous renseignez une seule fois — le rappel du signalement CAF se déclenche avec l’alerte impayé : le seuil légal, le délai de deux mois, et le lien direct vers l’espace bailleur de la CAF. Vous rangez ensuite l’accusé de signalement dans le coffre-fort.

Soyons précis sur la frontière : Propri.io n’envoie pas de mise en demeure recommandée, ne délivre pas de commandement de payer et ne signale pas à la CAF à votre place. Ces actes vous appartiennent, et certains exigent un commissaire de justice.

Ce que l’app fait, c’est vous éviter d’arriver à ces étapes-là avec trois semaines de retard et sans trace écrite.

C’est l’une des automatisations légales de Propri.io, incluses dans tous les abonnements.

Sources officielles : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 · article R824-1 du code de la construction et de l’habitation · ANIL — impayés de loyer