État des lieux de sortie : la check-list de comparaison entrée ↔ sortie, poste par poste

J’avais fait l’état des lieux d’entrée de mon premier locataire sur une application qui a planté en cours de route. J’ai cru que c’était sauvegardé ; ça ne l’était pas. Les descriptions, les photos, tout était parti.

Deux ans plus tard, à la sortie, le mur du salon était marqué et le parquet rayé. Et moi, je n’avais plus rien pour comparer. Pas de référence, pas de confrontation possible, pas de retenue défendable. C’est ce jour-là que j’ai compris une chose simple : l’état des lieux de sortie ne se joue pas à la sortie. Il se joue dans la comparaison avec l’entrée. Ce guide est la check-list, poste par poste, que j’aurais voulu avoir en main le jour du départ.

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Sortez l’entrée : c’est elle la référence

Un état des lieux de sortie ne se lit jamais seul. Sa valeur ne tient pas dans ce qu’il décrit, mais dans ce qu’il révèle par comparaison avec l’entrée. C’est cette confrontation ligne à ligne — et non la sortie prise isolément — qui fonde une retenue sur le dépôt de garantie.

Autrement dit, l’état des lieux d’entrée est tout aussi déterminant que celui de sortie : c’est lui qui fixe l’état de référence. Sans état d’entrée précis et photographié, il n’y a rien à confronter, et une retenue devient très difficile à défendre.

L’état des lieux de sortie se fait à la remise des clés, à une date fixée d’un commun accord. En cas de blocage — locataire injoignable, absent ou refusant de signer — la procédure (convocation, recours au commissaire de justice, délais de restitution et pénalité de retard) est détaillée dans le guide des délais de l’état des lieux de sortie.

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La check-list de comparaison, poste par poste

Arrivez avec l’état des lieux d’entrée signé et ses photos, et parcourez le logement dans le même ordre, pièce par pièce. À chaque poste, la règle est la même : relisez d’abord la ligne d’entrée, puis notez l’écart. Ce qui n’est pas dans l’entrée ne peut pas être reproché à la sortie.

1. Murs, plafonds, sols

Confrontez chaque surface à sa description d’entrée : traces, trous, taches, fissures, rayures, revêtement décollé.

• Plutôt usure — peinture défraîchie après plusieurs années, moquette aplatie par le passage, petits trous de fixation rebouchables.
• Plutôt dégradation — trous non rebouchés, taches indélébiles, parquet profondément rayé ou taché, papier peint arraché, dalle cassée.

2. Ouvrants : portes, fenêtres, volets

Testez chaque ouvrant : ouverture, fermeture, poignées, serrures, joints, vitrages.

• Plutôt usure — léger jeu, peinture usée sur un chant de porte.
• Plutôt dégradation — porte percée ou enfoncée, vitre fêlée, volet forcé, poignée arrachée.

3. Équipements : cuisine, sanitaires, VMC, électricité

Passez chaque équipement en revue et actionnez ce qui s’actionne (robinets, chasse d’eau, plaques, VMC) : plan de travail, hotte, robinetterie, sanitaires, prises et interrupteurs.

• Plutôt usure — joints de silicone jaunis par l’humidité, émail terni, débit d’eau chaude en baisse.
• Plutôt dégradation — brûlure sur le plan de travail, faïence cassée, prise arrachée, moisissures faute d’aération.

4. Compteurs

Relevez les index (eau, électricité, gaz) et consignez-les en face de ceux de l’entrée. Ce poste ne relève pas de la dégradation : il sert à la bascule des contrats et à la régularisation des charges. Une photo nette du cadran évite toute contestation ultérieure.

5. Clés et accès

Recomptez chaque clé, badge et télécommande par rapport au nombre remis à l’entrée. Un jeu manquant se traduit par une retenue justifiée : reproduction, voire remplacement de la serrure si la sécurité l’exige — toujours sur facture.

Pour la trame complète pièce par pièce, appuyez-vous sur le guide complet de l’état des lieux.

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Usure normale ou dégradation : trancher chaque écart

C’est le cœur du sujet, et la source de presque tous les conflits. Une même trace peut être à votre charge ou à celle du locataire selon sa cause et l’ancienneté de l’élément.

La règle

• Usure normale (vétusté) — détérioration naturelle des matériaux due au temps et à un usage conforme. Elle n’est pas imputable au locataire : peinture défraîchie après plusieurs années, moquette aplatie par le passage, joints de silicone jaunis par l’humidité.
• Dégradation — dommage anormal lié à un usage fautif, un défaut d’entretien ou un accident. Elle est imputable au locataire : trou percé dans une porte, brûlure sur un plan de travail, carrelage cassé par un choc, moisissures faute d’aération.

Sur un élément ancien, un même défaut peut être partagé : la part du locataire est réduite, la vétusté restant à votre charge. Cette répartition ne suit une grille de vétusté que si une telle grille a été convenue et annexée au bail ; à défaut, elle s’apprécie au cas par cas (et, en cas de litige, c’est le juge qui tranche). Le calcul — durées de vie, exemple chiffré — ainsi que les délais de restitution (1 ou 2 mois) et la pénalité de 10 % sont détaillés dans le guide des délais et du dépôt de garantie.

Documenter la comparaison pour qu’elle tienne

Un écart mal décrit ne se défend pas. Pour chaque différence imputable au locataire, notez trois choses : la localisation (pièce, élément), la nature du dommage et la comparaison explicite avec l’état d’entrée. Doublez chaque note d’une photo horodatée : en cas de litige, le juge veut voir avant de lire.

Rappelez-vous que l’état des lieux de sortie, une fois signé, ne se complète plus dans un délai de 10 jours comme l’entrée — mais il reste contestable en conciliation puis devant le juge. Une comparaison documentée poste par poste est ce qui fait la différence si le locataire conteste. Le chiffrage de la retenue (justificatifs, vétusté déduite) et les délais de restitution sont traités dans le guide dédié ; si vous voulez anticiper une contestation, voyez aussi comment contester un état des lieux.

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Pour aller plus loin

• Le guide complet de l’état des lieux (pilier)
• État des lieux de sortie : délais et dépôt de garantie
• État des lieux : entrée vs sortie, les différences
• Contester un état des lieux : droits et recours