État des lieux d'entrée vs sortie : ce qui change (et pourquoi c'est important)

Vous venez de signer un bail et vous vous demandez si l’état des lieux d’entrée et celui de sortie sont le même document. La réponse courte : oui, c’est la même structure — mêmes cases, mêmes mentions obligatoires, même formulaire. Mais la réponse longue change tout : les conséquences de ces deux documents sont radicalement différentes.

L’un pose la photo de départ. L’autre mesure l’écart à l’arrivée. Et entre les deux, c’est votre dépôt de garantie qui est en jeu.

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Le tableau comparatif : entrée vs sortie en un coup d’œil

Avant d’entrer dans le détail, voici une comparaison synthétique des deux types d’état des lieux. Ce tableau couvre les différences essentielles que tout bailleur et tout locataire doivent connaître.

Critère	État des lieux d’entrée	État des lieux de sortie
Quand	À la remise des clés au locataire	À la restitution des clés par le locataire
Obligatoire	Oui (article 3-2, loi du 6 juillet 1989)	Oui (article 3-2, loi du 6 juillet 1989)
Qui convoque	Le bailleur	Le bailleur ou le locataire
Frais entre particuliers	Gratuit	Gratuit
Frais via professionnel	Max 3 €/m² (part du locataire, loi ALUR)	Librement fixés entre les parties
Délai de contestation	10 jours après réalisation	Pas de délai légal spécifique
Photos	Recommandées	Indispensables
Conséquence si absent	Présomption bon état (article 1731 du Code civil)	Pas de retenue possible sur le dépôt de garantie
Enjeu principal	Protéger les deux parties en fixant la référence	Déterminer les retenues sur le dépôt de garantie

Le point central : l’état des lieux d’entrée fixe la ligne de base. L’état des lieux de sortie mesure l’écart par rapport à cette ligne. Sans le premier, le second perd l’essentiel de sa valeur.

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L’état des lieux d’entrée : poser la référence

L’état des lieux d’entrée est réalisé le jour de la remise des clés, avant que le locataire n’emménage. Son rôle est simple mais fondamental : décrire, avec le maximum de précision, l’état du logement à l’instant T.

Ce qu’il contient

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires. Pour chaque pièce du logement, l’état des lieux d’entrée doit décrire :

• L’état des murs, sols, plafonds
• L’état des ouvrants (fenêtres, portes, volets)
• L’état des équipements (radiateurs, prises, interrupteurs, robinetterie)
• Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz)
• Le détail des clés remises au locataire

Il doit être signé par les deux parties (bailleur et locataire) ou leurs représentants. Si vous louez un logement meublé, un inventaire détaillé du mobilier doit être annexé — les spécificités sont décrites dans le guide meublé vs vide.

Pourquoi la précision est déterminante

La qualité de votre état des lieux d’entrée détermine directement votre capacité à retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie à la sortie. Si votre état des lieux d’entrée dit « murs en bon état », vous ne pourrez pas démontrer qu’un trou n’existait pas à l’entrée.

Pour apprendre à rédiger un état des lieux d’entrée avec le bon niveau de détail, le guide complet pièce par pièce détaille chaque étape.

Le délai de contestation : 10 jours

Après la signature de l’état des lieux d’entrée, le locataire dispose de 10 jours pour demander des modifications ou des compléments (décret n° 2016-382). Pour les éléments de chauffage, ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe — une disposition prévue pour les emménagements en été, quand le chauffage ne peut pas être testé.

Le bailleur est tenu de répondre à cette demande. En cas de refus, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

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L’état des lieux de sortie : mesurer l’écart

L’état des lieux de sortie est réalisé le jour où le locataire restitue les clés. Son rôle : comparer l’état actuel du logement point par point avec l’état décrit dans l’état des lieux d’entrée.

Ce qu’il détermine

Chaque différence constatée entre l’entrée et la sortie doit être qualifiée :

• Usure normale (vétusté) — à la charge du bailleur. La peinture qui jaunit au bout de 7 ans, le parquet qui se patine, les joints qui noircissent avec le temps : c’est l’usure naturelle du logement. Le locataire n’en est pas responsable.
• Dégradation — à la charge du locataire. Un trou dans le mur, un carreau cassé, une porte arrachée : ce sont des dommages qui dépassent l’usure normale.

La distinction entre les deux est souvent source de conflit. C’est pourquoi le décret n° 2016-382 prévoit l’utilisation d’une grille de vétusté, qui fixe une durée de vie théorique pour chaque élément du logement. Par exemple, une peinture a une durée de vie de 7 à 10 ans selon les grilles. Si le locataire part au bout de 8 ans et que la peinture est abîmée, il ne paiera qu’une fraction du coût de remise en état.

Les délais de restitution du dépôt de garantie et les règles de retenue sont détaillés dans le guide dédié à l’état des lieux de sortie.

L’enjeu : le dépôt de garantie

C’est lors de l’état des lieux de sortie que se décide le sort du dépôt de garantie. Trois scénarios possibles :

1. État des lieux conforme — aucune dégradation constatée au-delà de la vétusté. Le dépôt est restitué intégralement sous 1 mois.
2. Dégradations constatées — le bailleur peut retenir sur le dépôt le coût des réparations, justificatifs à l’appui. Le solde est restitué sous 2 mois.
3. Litige — les parties ne sont pas d’accord sur la nature ou l’étendue des dégradations. Le recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ou à la commission départementale de conciliation peut être nécessaire.

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Pourquoi la loi impose le même modèle pour l’entrée et la sortie

Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, il n’existait aucune obligation de format. Chaque bailleur, chaque agence, chaque gestionnaire utilisait son propre formulaire. Résultat : l’état des lieux d’entrée était souvent rédigé sur un modèle, et celui de sortie sur un autre. La comparaison était impossible, et les litiges se multipliaient.

Ce que la loi ALUR a changé

La loi ALUR a imposé que l’entrée et la sortie soient établies selon un modèle identique, défini par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. L’objectif est clair : permettre une comparaison pièce par pièce, élément par élément, entre les deux documents.

Concrètement, cela signifie que :

• Les deux documents doivent lister les mêmes pièces dans le même ordre
• Chaque élément décrit à l’entrée (murs, sols, plafonds, équipements) doit être repris à l’identique à la sortie
• Le format est libre (papier ou numérique), mais la structure doit être la même

Deux formats différents = preuve affaiblie

Si vous utilisez un formulaire différent pour l’entrée et la sortie, la comparaison point par point devient difficile — voire impossible. En cas de litige, un juge peut considérer que les documents ne permettent pas d’établir l’existence d’une dégradation, et écarter les retenues sur le dépôt de garantie.

Ce n’est pas un cas théorique : de nombreuses décisions de justice ont rejeté des demandes de retenue au motif que les deux états des lieux n’étaient pas comparables.

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Les erreurs qui coûtent cher

Certaines erreurs transforment un état des lieux en document inutile. Voici les quatre les plus fréquentes — et leurs conséquences concrètes sur votre dépôt de garantie.

Ne pas faire d’état des lieux d’entrée

C’est l’erreur la plus grave. L’article 1731 du Code civil est sans ambiguïté : sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

En théorie, cette présomption devrait protéger le bailleur (« le locataire a reçu en bon état, donc il doit rendre en bon état »). En pratique, c’est l’inverse qui se produit : sans document de référence, le bailleur ne peut pas prouver que les dégradations constatées à la sortie n’existaient pas déjà à l’entrée. Les retenues sur le dépôt de garantie sont alors quasi systématiquement contestées — et le locataire obtient gain de cause.

Faire un état des lieux d’entrée trop vague

Écrire « bon état » ou « RAS » pour chaque élément, c’est l’équivalent de ne rien écrire. Si votre état des lieux d’entrée dit « murs : bon état » et que le locataire part avec trois trous dans les murs, il vous répondra que les trous existaient déjà. Et vous n’aurez aucun moyen de prouver le contraire.

Un juge ne retiendra pas de dégradation sans une description précise de l’état initial. La différence entre « sol en bon état » et « parquet chêne vitrifié, légères rayures d’usage devant la porte d’entrée, pas de lame décollée » est la différence entre perdre et gagner un litige.

Utiliser deux formats différents pour l’entrée et la sortie

Si les deux documents ne suivent pas la même structure, la comparaison point par point — celle-là même que la loi ALUR impose — devient impossible. Le juge peut écarter les deux documents et statuer sans eux, ce qui revient souvent à rejeter les retenues demandées par le bailleur.

Ne pas photographier

La description écrite seule est souvent contestée. Le locataire affirme que le défaut existait déjà ; le bailleur affirme le contraire. Sans photo horodatée (c’est-à-dire avec la date et l’heure inscrites automatiquement dans les métadonnées du fichier), c’est parole contre parole.

Les photos horodatées constituent la preuve complémentaire la plus solide en cas de litige. Elles sont recevables devant un tribunal et permettent au juge de constater visuellement l’état du logement aux deux dates.

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Que faire entre l’entrée et la sortie ?

L’état des lieux d’entrée ne sert à rien si vous ne le retrouvez plus le jour de la sortie. Voici les bonnes pratiques pour toute la durée du bail.

Conserver l’état des lieux d’entrée

Gardez le document pendant toute la durée du bail + 3 ans (délai de prescription des actions en responsabilité locative). Si vous utilisez un document papier, numérisez-le et stockez la copie dans un endroit sûr. Si vous utilisez un outil numérique, vérifiez que le document reste accessible même si vous changez d’abonnement ou de prestataire.

Documenter les échanges sur l’état du logement

Si votre locataire vous signale un problème (fuite, volet cassé, dégradation), conservez l’échange écrit (email, courrier, message). Ces échanges constituent une preuve de l’état du logement à une date donnée — et ils peuvent jouer en votre faveur lors de la sortie.

En cas de travaux : garder les factures

Si vous réalisez des travaux pendant la location (remplacement d’un équipement, remise en peinture entre deux locataires), conservez les factures. Elles permettent de prouver l’état neuf d’un élément à une date précise, et de calculer la part de vétusté lors de la sortie.

Anticiper la sortie

Lorsque le locataire donne son préavis, c’est le moment de ressortir l’état des lieux d’entrée et de le relire. Identifiez les points qui pourraient poser problème et préparez-vous à la comparaison. Plus vous êtes préparé, plus l’état des lieux de sortie se passera sereinement.

Pour contester un état des lieux — côté bailleur comme côté locataire — un guide dédié détaille la procédure et les délais.

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En résumé

L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont le même document, avec les mêmes mentions obligatoires — mais leurs conséquences sont radicalement différentes.

L’entrée fixe la référence. La sortie mesure l’écart. Et c’est la qualité de la comparaison entre les deux qui détermine si vous pouvez retenir quelque chose sur le dépôt de garantie, ou si vous devez le restituer intégralement.

Un état des lieux d’entrée détaillé, photographié et signé dans les règles est votre meilleure protection — que vous soyez bailleur ou locataire. Un modèle conforme est un bon point de départ. Le guide pas-à-pas vous montre comment le remplir correctement.