Guide complet de l'état des lieux en 2026 (entrée, sortie, obligations)
Tout savoir sur l'état des lieux : obligations légales, étapes pratiques, modèle conforme, délais, contestation et outils. Le guide de référence.
L’état des lieux est le document le plus important de la relation entre un bailleur et un locataire. Il conditionne la restitution du dépôt de garantie, protège les deux parties en cas de litige, et constitue la seule preuve recevable pour prouver une dégradation — ou prouver qu’elle existait déjà.
Pourtant, c’est souvent le document le plus bâclé. Descriptions vagues, compteurs oubliés, photos absentes, signatures manquantes. Résultat : un papier qui ne protège personne.
Ce guide rassemble tout ce qu’il faut savoir pour réaliser un état des lieux solide — que vous soyez bailleur ou locataire, que ce soit une entrée ou une sortie, avec ou sans agence.
Ce que dit la loi
L’état des lieux est encadré par trois textes principaux.
En d’autres termes : l’état des lieux est obligatoire, il doit être fait en présence des deux parties, et son absence se retourne contre le bailleur (qui ne peut plus prouver les dégradations) autant que contre le locataire (qui est présumé avoir reçu le logement en bon état).
Entrée vs sortie : deux documents, deux enjeux
L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie partagent la même structure, mais leurs enjeux sont radicalement différents.
| Entrée | Sortie | |
|---|---|---|
| Objectif | Fixer l’état de référence du logement | Comparer l’état actuel à la référence d’entrée |
| Moment | Remise des clés | Restitution des clés |
| Modification après signature | 10 jours pour compléments (art. 3-2) | Définitif dès la signature |
| Conséquence si absent | Locataire présumé avoir reçu en bon état | Bailleur ne peut prouver aucune dégradation |
| Honoraires agent (part locataire) | Plafonnés à 3 €/m² (loi ALUR, entrée uniquement) | Ne peuvent jamais être facturés au locataire |
| Enjeu financier | Protège le locataire à la sortie | Détermine les retenues sur le dépôt de garantie |
L’entrée est une photographie de départ. La sortie est une comparaison. La qualité de l’entrée détermine donc l’utilité de la sortie.
Pour comprendre en détail les différences légales et pratiques entre ces deux documents, le guide état des lieux d’entrée vs sortie développe chaque point avec des exemples concrets.
Comment réaliser un état des lieux
Qui doit être présent
L’état des lieux doit être contradictoire : les deux parties doivent être présentes ou représentées.
- Le bailleur — en personne ou représenté par un mandataire (agent immobilier, proche muni d’une procuration écrite)
- Le locataire — en personne ou représenté par un mandataire muni d’une procuration écrite
- Un accompagnant du locataire peut être présent (ami, association) mais ne peut pas signer
Un état des lieux réalisé par une seule partie est nul — il n’a aucune valeur juridique, quelle que soit la situation.
Le guide qui doit être présent à l’état des lieux détaille les règles de représentation, de procuration, et la procédure en cas de refus du locataire.
Les étapes pratiques
L’inspection suit un ordre logique : pièce par pièce, du général au détail.
- Préparer — rassembler le bail, un modèle conforme, un smartphone (photos) et une lampe torche
- Inspecter chaque pièce — murs, sols, plafonds, fenêtres, prises, équipements
- Décrire précisément — « Parquet chêne, 2 rayures superficielles (10 cm) devant la porte-fenêtre » plutôt que « Sol : bon état »
- Photographier — chaque élément, avec horodatage activé
- Relever les compteurs — électricité (kWh, HP/HC), gaz (m³), eau (m³)
- Compter les clés — nombre exact et type (entrée, boîte aux lettres, cave, badge)
- Signer — chaque partie reçoit un exemplaire identique, signé et daté
Le guide comment faire un état des lieux d’entrée détaille l’inspection pièce par pièce, avec des exemples de bonnes et mauvaises descriptions.
Le modèle d’état des lieux
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires d’un état des lieux. Un document qui ne les contient pas peut être contesté ou écarté par un juge.
Les mentions obligatoires comprennent :
- Le type (entrée ou sortie)
- La date d’établissement
- L’adresse du logement
- L’identité des parties (et de leurs représentants, le cas échéant)
- Les relevés de compteurs (électricité, gaz, eau)
- La description détaillée de chaque pièce et de ses éléments
- Le nombre et le type de clés remises
- Les signatures des deux parties
Pour un modèle prêt à l’emploi avec toutes ces mentions, consultez le guide modèle d’état des lieux PDF, qui explique aussi comment le remplir correctement et quelles erreurs éviter.
Faire un état des lieux sans agence
Rien n’oblige à passer par un professionnel. Un état des lieux réalisé directement entre le bailleur et le locataire a exactement la même valeur juridique qu’un document rédigé par un agent immobilier ou un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
La seule condition : le caractère contradictoire — les deux parties doivent être présentes.
L’avantage est financier : 0 € entre particuliers, contre 150 € à 300 € via un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). L’inconvénient est le risque d’oubli ou de description trop vague. Le guide faire un état des lieux sans agence donne la méthode complète pour le faire vous-même avec la même rigueur qu’un professionnel.
Les erreurs qui coûtent cher
Les erreurs les plus fréquentes lors d’un état des lieux ne sont pas des erreurs de distraction — ce sont des habitudes qui semblent inoffensives mais qui rendent le document inutilisable en cas de litige.
Les sept erreurs les plus courantes :
- Écrire « bon état » partout — une description vague ne prouve rien
- Oublier les compteurs — c’est une obligation légale (décret 2016-382)
- Ne pas photographier — les photos horodatées sont la meilleure preuve devant un juge
- Ne pas remettre d’exemplaire immédiatement — chaque partie doit repartir avec un document signé
- Ne pas compter les clés — impossible de facturer les clés manquantes à la sortie
- Oublier les annexes — cave, parking, balcon font partie du logement loué
- Ne pas vérifier les équipements — robinetterie, VMC, prises, interrupteurs
Le guide 7 erreurs qui coûtent cher lors d’un état des lieux détaille chaque erreur avec un scénario concret, ses conséquences et la solution.
État des lieux de sortie : délais et dépôt de garantie
La sortie est le moment où l’état des lieux prend tout son sens. C’est la comparaison entre l’état de sortie et l’état d’entrée qui détermine les retenues autorisées sur le dépôt de garantie.
Les délais de restitution
| Situation | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois |
| État des lieux de sortie avec dégradations | 2 mois |
| Pénalité en cas de retard | 10 % du loyer par mois de retard commencé |
Le bailleur peut retenir des sommes pour les dégradations qui ne relèvent pas de l’usure normale (vétusté). Mais il doit justifier chaque retenue par des devis ou des factures.
Pour connaître les délais précis, les retenues autorisées et le calcul de la vétusté, consultez le guide état des lieux de sortie : délais et dépôt de garantie.
Contester un état des lieux
Un état des lieux n’est pas un document définitif dans tous les cas.
À l’entrée : 10 jours pour compléter
Le locataire dispose de 10 jours après la signature de l’état des lieux d’entrée pour demander des compléments au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.
À la sortie : les recours
L’état des lieux de sortie est définitif dès la signature. Si vous l’avez signé sous pression ou si vous estimez qu’il ne reflète pas la réalité, les recours suivent un ordre précis :
- Lettre recommandée au bailleur ou au locataire — exposer le désaccord
- Commission départementale de conciliation — gratuite, délai ~2 mois
- Conciliateur de justice — gratuit, volontaire, peut être plus rapide
- Tribunal judiciaire — en dernier recours, obligatoire au-delà de 5 000 €
Le guide contester un état des lieux détaille chaque étape, les preuves recevables — photos, témoignages, constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) — et les délais de prescription.
Les outils pour faire un état des lieux
Plusieurs types d’outils existent pour réaliser un état des lieux :
| Type d’outil | Coût | Conforme | Guidage | Signature |
|---|---|---|---|---|
| Modèle PDF (papier ou numérique) | Gratuit | Si mentions complètes | Non | Manuscrite |
| Application à formulaire | 0 à 30 €/EDL | Variable | Partiel | Selon l’app |
| Application avec saisie vocale | Abonnement | Oui | Oui | Électronique |
| Commissaire de justice (anciennement huissier de justice) | 150 à 300 € | Oui (constat officiel) | Oui | Officier ministériel |
Le choix dépend de votre volume (1 bien vs 5+), de votre confort avec l’exercice, et de la nature de la relation avec votre locataire.
Le guide application pour état des lieux propose un comparatif honnête par catégorie d’outil, avec des critères de choix adaptés à chaque profil de bailleur.
Cas particuliers
Location meublée
Les règles sont identiques à celles de la location vide, à une différence près : un inventaire détaillé du mobilier et des équipements doit être annexé à l’état des lieux, avec l’état de chaque élément. Cet inventaire est obligatoire (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).
Pour les spécificités du meublé, consultez le guide état des lieux meublé vs vide.
Colocation
Tous les colocataires ne sont pas obligés d’être présents. Un seul peut représenter les autres, à condition de détenir une procuration écrite de chacun. En pratique, la présence de tous est recommandée, car l’état des lieux engage chaque colocataire solidairement (si le bail contient une clause de solidarité).
En résumé
L’état des lieux est à la fois simple dans son principe — décrire ce que vous voyez — et exigeant dans son exécution. Un bon état des lieux est :
- Contradictoire — les deux parties présentes ou représentées
- Précis — des descriptions qui localisent et qualifient chaque élément
- Complet — compteurs, clés, annexes, équipements
- Documenté — photos horodatées de chaque élément
- Signé — chaque partie repart avec un exemplaire identique
Tous les guides
- Comment faire un état des lieux d’entrée : les étapes pièce par pièce
- Modèle d’état des lieux PDF gratuit et conforme
- État des lieux d’entrée vs sortie : ce qui change
- État des lieux de sortie : délais et dépôt de garantie
- Contester un état des lieux : droits et recours
- Qui doit être présent à l’état des lieux
- Faire un état des lieux sans agence
- Les 7 erreurs qui coûtent cher
- Application pour état des lieux : comparatif
- État des lieux meublé vs vide
Questions fréquentes
- L'état des lieux est-il obligatoire ?
- Oui. L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie du locataire. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Sans état des lieux de sortie, le bailleur ne peut prouver aucune dégradation et doit restituer l'intégralité du dépôt de garantie.
- Qui doit payer l'état des lieux ?
- L'état des lieux amiable réalisé entre les parties est gratuit. Si un agent immobilier le réalise, la part facturée au locataire pour l'entrée est plafonnée à 3 €/m² (loi ALUR du 24 mars 2014). L'état des lieux de sortie ne peut jamais être facturé au locataire. Si un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) intervient, les frais sont partagés 50/50 (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
- Quelle est la différence entre un état des lieux d'entrée et de sortie ?
- Les deux documents partagent la même structure, mais leurs enjeux sont opposés. L'entrée sert de référence : elle décrit l'état initial du logement. La sortie compare l'état actuel à cette référence pour identifier les dégradations imputables au locataire. L'entrée peut être complétée pendant 10 jours ; la sortie est définitive dès la signature.
- Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux ?
- Envoyez une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception en proposant une nouvelle date. Si le locataire refuse toujours, faites appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour établir un constat contradictoire. Les frais sont partagés 50/50 entre bailleur et locataire.
- Peut-on modifier un état des lieux après signature ?
- Pour un état des lieux d'entrée, le locataire dispose de 10 jours après la signature pour demander des compléments (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Pour la sortie, le document est définitif. Un avenant est possible si les deux parties sont d'accord. En cas de désaccord, la contestation passe par la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, par le juge.
Vous savez maintenant tout ce qu'il faut pour réaliser un état des lieux solide — ou pour en contester un. Avec Propri.io, vous décrivez ce que vous voyez à voix haute, vous prenez des photos, et le document conforme se remplit tout seul, prêt à signer sur place.
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