État des lieux de sortie : les délais à respecter pour retenir le dépôt de garantie
1 mois ou 2 mois ? Délais de restitution du dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie, retenues autorisées et pénalités de 10 %.
Votre locataire s’en va et vous voulez savoir combien de temps vous avez pour rendre le dépôt de garantie — et surtout, ce que vous avez le droit de retenir. La réponse courte : 1 mois si tout est conforme, 2 mois si vous constatez des dégradations. Mais attention, chaque jour de retard peut vous coûter 10 % du loyer en pénalités.
Ce guide détaille les délais légaux, les retenues autorisées, le calcul de la vétusté, et les démarches à suivre si la sortie ne se passe pas bien.
Les délais légaux de restitution du dépôt de garantie
Le délai de restitution dépend d’une seule question : l’état des lieux de sortie est-il conforme à celui d’entrée ?
Tableau des délais
| Situation | Délai | Base légale |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois | Article 22, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 |
| Dégradations constatées à la sortie | 2 mois | Article 22, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 |
| Retard de restitution — pénalité | 10 % du loyer/mois de retard | Article 22, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 |
| Contestation de l’état des lieux d’entrée par le locataire | 10 jours après son établissement | Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 |
| Signalement de défauts de chauffage | 1er mois de chauffe | Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 |
Le point de départ du délai
Le délai court à partir de la remise des clés par le locataire — pas à partir de la fin du préavis, pas à partir du déménagement, pas à partir de l’état des lieux. À partir du moment où les clés sont rendues (en main propre ou par lettre recommandée).
La pénalité de retard
Si vous dépassez le délai de 1 ou 2 mois, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s’applique pour chaque mois de retard commencé.
Exemple concret : votre loyer est de 800 € hors charges. Vous dépassez le délai de 3 mois. Vous devez au locataire 240 € de pénalités (80 € × 3 mois), en plus de la restitution du dépôt. Cette pénalité est automatique — le locataire n’a pas besoin de saisir un juge pour l’exiger.
Ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie
Vous ne restituez pas toujours l’intégralité du dépôt. La loi vous autorise des retenues — à condition de justifier chaque euro.
Les retenues autorisées
- Réparations locatives — dégradations au-delà de l’usure normale (trou dans un mur, brûlure sur le sol, vitre cassée)
- Loyers impayés — tout loyer ou charge restant dû à la date de sortie
- Charges impayées — régularisation de charges non encore soldée
- Travaux de remise en état — remise du logement dans l’état décrit à l’entrée, vétusté déduite
Chaque retenue doit être appuyée par un justificatif : facture d’artisan, devis détaillé, ou décompte de loyers. Pas de montant “au forfait”, pas d’estimation à la louche.
Ce que vous NE pouvez PAS retenir
- L’usure normale (vétusté) — murs jaunis après 7 ans, parquet rayé par l’usage quotidien, joints de salle de bain noircis par l’humidité
- Le ménage — sauf si le bail prévoit une clause de restitution en état de propreté équivalent et que l’état d’entrée mentionnait “logement propre” (avec facture de nettoyage à l’appui)
- Les travaux d’amélioration — si vous profitez du départ du locataire pour refaire la cuisine ou moderniser la salle de bain, c’est à votre charge
La grille de vétusté : comment calculer la part du locataire
Ce que c’est
La grille de vétusté est un tableau qui fixe la durée de vie théorique de chaque élément du logement (peinture, sols, équipements) et un taux d’abattement annuel. Elle permet de calculer objectivement quelle part d’une remise en état revient au locataire et quelle part relève de l’usure normale.
La grille de vétusté n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Si elle est annexée au bail et signée par les deux parties, elle s’impose en cas de litige. Sans grille, c’est le juge qui décide — avec sa propre appréciation, souvent imprévisible.
Comment elle fonctionne
Le principe est la dépréciation linéaire : chaque année, l’élément perd une fraction de sa valeur. Passé la durée de vie théorique, le remplacement est intégralement à la charge du bailleur.
La plupart des grilles prévoient aussi une franchise (1 à 2 ans) pendant laquelle le locataire est responsable à 100 %, même pour l’usure.
Un exemple de calcul concret
Vous avez refait la peinture du salon il y a 5 ans. La grille de vétusté prévoit :
- Durée de vie de la peinture : 9 ans
- Franchise : 2 ans
- Taux d’abattement annuel après franchise : environ 14,3 % (100 % / 7 années restantes)
Le locataire quitte le logement. Les murs sont griffés (dégradation, pas usure). Le devis de remise en peinture est de 900 €.
Calcul :
- 5 ans d’occupation, dont 2 ans de franchise = 3 ans d’abattement
- Abattement : 3 × 14,3 % = 42,9 % de vétusté
- Part résiduelle à la charge du locataire : 100 % − 42,9 % = 57,1 %
- Montant dû par le locataire : 900 € × 57,1 % = 514 €
- Montant à votre charge (vétusté) : 900 € − 514 € = 386 €
Sans grille de vétusté annexée au bail, vous ne pourriez réclamer que ce que le juge estime raisonnable — et rien ne garantit que son estimation vous serait favorable.
Durées de vie courantes
| Élément | Durée de vie | Franchise |
|---|---|---|
| Peinture murale | 7-10 ans | 2 ans |
| Papier peint | 7 ans | 2 ans |
| Moquette / revêtement souple | 7 ans | 2 ans |
| Parquet | 15-20 ans | 5 ans |
| Faïence / carrelage | 20 ans | 5 ans |
| Menuiseries intérieures (portes) | 15-20 ans | 5 ans |
| Équipements sanitaires | 15-20 ans | 5 ans |
| Électroménager (si meublé) | 8-10 ans | 2 ans |
Les grilles types sont issues des accords collectifs de location négociés entre organisations de bailleurs et de locataires. Vous pouvez les retrouver dans la convention collective nationale de l’immobilier ou en demander une à votre association de propriétaires.
Pour tout savoir sur le montant du dépôt, l’encaissement et les retenues justifiables, consultez le guide complet du dépôt de garantie.
Comment se déroule l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est le document qui déclenche tout : c’est lui qui détermine si le délai de restitution est de 1 mois ou de 2, et c’est lui qui justifie vos retenues.
1. Convoquer le locataire
Vous devez proposer un rendez-vous au locataire pour réaliser l’état des lieux ensemble. La convocation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre contre récépissé. Prévoyez un délai suffisant — au moins 7 jours avant la date prévue.
2. Comparer avec l’état des lieux d’entrée
Apportez l’état des lieux d’entrée et passez chaque pièce, chaque élément, point par point. Murs, sols, plafonds, ouvrants, équipements, compteurs. Notez les différences.
Pour savoir exactement quoi vérifier et dans quel ordre, le guide méthodologique de l’état des lieux détaille la procédure complète. Si votre logement est meublé, le guide meublé vs vide précise les points de contrôle spécifiques.
3. Décrire les dégradations
Pour chaque dégradation constatée, notez :
- La localisation (pièce, mur, élément)
- La nature du dommage (trou, tache, rayure, casse)
- La comparaison avec l’état d’entrée (ce qui a changé)
Prenez des photos. La description écrite est obligatoire, les photos sont votre filet de sécurité.
4. Signer le document
L’état des lieux de sortie doit être daté et signé par les deux parties (bailleur et locataire, ou leurs représentants). Chaque partie reçoit un exemplaire.
Pour utiliser un modèle conforme prêt à l’emploi, téléchargez notre modèle d’état des lieux PDF.
Que faire si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie ?
Un locataire qui refuse de signer n’est pas rare — surtout quand il sait que des dégradations seront constatées. Voici la marche à suivre.
Étape 1 : mise en demeure
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant au locataire son obligation de participer à l’état des lieux de sortie. Proposez une nouvelle date et un nouveau créneau. Conservez le récépissé.
Étape 2 : commissaire de justice
Si le locataire ne répond pas ou refuse à nouveau, faites appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour établir un état des lieux contradictoire. Le commissaire de justice convoque les deux parties avec un préavis d’au moins 7 jours ouvrables.
Étape 3 : partage des frais
Les frais du commissaire de justice sont partagés 50/50 entre le bailleur et le locataire. Comptez entre 150 € et 300 € selon la taille du logement et la localisation.
Ce partage est fixé par l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire ne peut pas s’y soustraire.
Que faire si vous n’avez pas d’état des lieux d’entrée ?
C’est la situation la plus défavorable pour un bailleur. Et elle est plus fréquente qu’on ne le pense — notamment chez les propriétaires qui gèrent seuls leur premier bien.
La présomption légale
L’article 1731 du Code civil dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives ». Autrement dit : sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire.
Les conséquences concrètes
Quand le locataire quitte le logement :
- Vous ne pouvez pas prouver que les dégradations sont de son fait
- Le locataire peut affirmer que le logement était déjà dans cet état à son arrivée
- Toute retenue sur le dépôt de garantie devient contestable devant un juge
C’est l’article 1730 du Code civil qui complète le dispositif : le preneur doit rendre le logement en bon état, sauf ce qui a péri par vétusté ou force majeure. Mais sans point de comparaison à l’entrée, prouver une dégradation est un exercice presque impossible.
Vos seuls recours
Si vous n’avez pas d’état des lieux d’entrée, vous pouvez tenter de vous appuyer sur :
- Des photos datées prises avant l’entrée du locataire (métadonnées, envoi par email horodaté)
- Des échanges écrits (emails, SMS) décrivant l’état du logement
- Des témoignages de tiers (voisins, artisans ayant travaillé dans le logement avant l’entrée)
- Des factures de travaux réalisés juste avant l’entrée du locataire
Ces éléments ne remplacent pas un état des lieux d’entrée, mais ils constituent un faisceau d’indices qu’un juge peut prendre en compte.
La leçon à retenir
L’état des lieux d’entrée n’est pas une formalité administrative — c’est votre assurance financière. Sans lui, chaque euro retenu sur le dépôt de garantie est un euro que le locataire peut vous réclamer devant le tribunal. Le temps investi à réaliser un état des lieux d’entrée complet, photographié et signé, se récupère intégralement le jour de la sortie.
Questions fréquentes
- Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie ?
- Le délai est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois si des dégradations sont constatées. Le délai court à partir de la remise des clés par le locataire. En cas de dépassement, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique pour chaque mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014).
- Peut-on facturer le ménage au locataire après l'état des lieux de sortie ?
- Non, en principe. Le ménage n'est pas une réparation locative au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Cependant, si le bail contient une clause prévoyant la restitution du logement dans un état de propreté équivalent à l'entrée et que l'état des lieux d'entrée mentionne un logement propre, une retenue pour nettoyage professionnel peut être justifiée — à condition de fournir une facture.
- Qui paie les réparations constatées lors de l'état des lieux de sortie ?
- Le locataire paie les dégradations qui dépassent l'usure normale (vétusté). La part à sa charge est calculée en appliquant la grille de vétusté annexée au bail. Par exemple, pour une peinture refaite il y a 5 ans avec une durée de vie de 9 ans, le locataire ne paie que 44 % du coût de remise en état. Sans grille de vétusté, c'est le juge qui apprécie la répartition.
- Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie ?
- Si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie, envoyez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence de réponse, faites appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour établir un état des lieux contradictoire. Les frais sont partagés 50/50 entre bailleur et locataire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
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