Peut-on faire un état des lieux sans passer par une agence ?

Oui, un état des lieux réalisé directement entre le bailleur et le locataire a exactement la même valeur juridique qu'un état des lieux réalisé par un professionnel. L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'impose aucune obligation de passer par une agence ou un commissaire de justice. La seule condition est que l'état des lieux soit contradictoire (les deux parties doivent être présentes) et qu'il comporte les mentions obligatoires prévues par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

Quels sont les risques de faire un état des lieux soi-même ?

Le principal risque est d'oublier des éléments ou de rédiger des descriptions trop vagues (comme « bon état ») qui ne permettront pas de prouver les dégradations lors de la sortie du locataire. Les oublis les plus fréquents concernent les relevés de compteurs, le nombre de clés remises et l'état des annexes (cave, parking). Pour éviter ces pièges, suivez une checklist pièce par pièce et prenez des photos horodatées de chaque élément.

Est-ce qu'un état des lieux fait entre particuliers est valable en justice ?

Oui, un état des lieux contradictoire signé par les deux parties est un document juridiquement valable, quel que soit son auteur. En cas de litige, le juge examinera le contenu du document (précision des descriptions, présence des mentions obligatoires, photos) et non l'identité de la personne qui l'a rédigé.

Combien coûte un état des lieux fait par un professionnel ?

Lorsqu'un agent immobilier réalise l'état des lieux d'entrée, la part facturée au locataire est plafonnée à 3 €/m² de surface habitable par la loi ALUR de 2014. Le bailleur peut être facturé davantage, selon les honoraires de l'agence. Lorsqu'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) intervient, le coût total se situe généralement entre 150 € et 300 € selon la superficie du logement, partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.

État des lieux

Faire un état des lieux sans agence : la méthode pour ne rien oublier

Vous gérez votre bien seul ? Voici la méthode complète pour réaliser un état des lieux entre particuliers, sans agence, avec la même valeur juridique.

27 mars 2026 · Propri.io

Votre locataire emménage bientôt, et vous vous demandez si vous pouvez réaliser l’état des lieux vous-même, sans passer par une agence. La réponse est oui — et vous allez économiser plusieurs centaines d’euros.

Mais « pouvoir » ne signifie pas « improviser ». Un état des lieux mal rédigé peut vous coûter bien plus cher que les honoraires d’un professionnel. Ce guide vous donne la méthode complète pour le faire vous-même, avec la même rigueur qu’un professionnel — et sans rien oublier.

Un état des lieux entre particuliers a-t-il la même valeur juridique ?

Oui, sans aucune ambiguïté. La loi ne fait aucune distinction entre un état des lieux rédigé par un propriétaire, par un agent immobilier ou par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

En d’autres termes, la valeur juridique de l’état des lieux ne dépend pas de qui le rédige, mais de comment il est rédigé. Un document contradictoire (signé par les deux parties), comportant les mentions obligatoires du décret n° 2016-382 et des descriptions précises, a exactement la même force probante, qu’il soit rédigé par vous ou par un professionnel.

L’état des lieux d’une agence n’a pas plus de poids devant un juge. Ce qui fait la différence en cas de litige, c’est la qualité des descriptions et la présence de photos, pas le statut de la personne qui a tenu le stylo.

Combien coûte un état des lieux via un professionnel ?

Faire appel à un professionnel représente un coût non négligeable — surtout si vous gérez un ou deux biens.

Agent immobilier

Depuis la loi ALUR de 2014, la part facturée au locataire pour un état des lieux d’entrée est plafonnée à 3 €/m² de surface habitable. Ce plafond ne concerne que la part locataire — le bailleur peut être facturé davantage, selon les honoraires négociés avec l’agence.

Commissaire de justice (anciennement huissier de justice)

Le recours à un commissaire de justice coûte généralement entre 150 € et 300 € selon la superficie du logement. Ces frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Comparatif des coûts — pour un T2 de 45 m²

	Agent immobilier	Commissaire de justice
Coût total	200-350 € (estimation)	150-300 €
Part locataire	135 € max (3 €/m²)	75-150 € (50 %)
Part bailleur	Variable (honoraires agence)	75-150 € (50 %)

La méthode pour ne rien oublier

L’erreur la plus fréquente quand on fait un état des lieux seul, c’est de foncer sans méthode. Voici la marche à suivre, pièce par pièce.

Avant le rendez-vous

Préparez :

Le bail signé — pour vérifier la description du logement (surface, nombre de pièces, équipements)
Un modèle d’état des lieux conforme au décret n° 2016-382 — papier ou numérique
Votre smartphone — pour les photos horodatées
Une lampe torche — pour les recoins, placards et dessous d’évier

Pièce par pièce : la checklist

Pour chaque pièce, inspectez systématiquement :

Murs — peinture, papier peint, traces, fissures, trous. Précisez la localisation (« mur côté fenêtre », « angle droit en entrant »)
Sol — type (parquet, carrelage, moquette), rayures, taches, lames ou carreaux cassés
Plafond — traces d’humidité, fissures, taches
Fenêtres et ouvrants — ouverture, fermeture, état du vitrage, volets ou stores
Prises et interrupteurs — testez chacun, notez ceux qui ne fonctionnent pas
Équipements spécifiques — robinetterie (cuisine, salle de bain), plaques de cuisson, VMC, chasse d’eau

Le guide complet « Comment faire un état des lieux d’entrée » détaille l’inspection étape par étape, avec des exemples de bonnes et mauvaises descriptions.

Les trois points souvent oubliés quand on fait seul

Les compteurs — relevez les index d’électricité (kWh, heures pleines/creuses), de gaz (m³) et d’eau (m³). Le décret n° 2016-382 rend ces relevés obligatoires. Photographiez chaque compteur.
Les clés — notez le nombre exact et le type de chaque clé remise : porte d’entrée, boîte aux lettres, cave, garage, badge d’accès, télécommande de portail.
Les annexes — cave, parking, balcon, jardin. Ces espaces font partie du logement loué et doivent figurer dans l’état des lieux.

Les pièges quand on fait seul

Réaliser un état des lieux sans professionnel est tout à fait légal — mais certains pièges peuvent rendre votre document inutilisable en cas de litige.

Des descriptions trop vagues

C’est le piège n° 1. Écrire « bon état » pour chaque élément revient à ne rien écrire du tout. Lors de la sortie, votre locataire contestera en affirmant que le défaut existait déjà — et vous n’aurez aucune description précise pour prouver le contraire.

Ce qu’il faut écrire : « Parquet chêne, 2 rayures superficielles (10 cm) devant la porte-fenêtre. »

Ce qu’il ne faut pas écrire : « Sol : bon état. »

Oublier les compteurs

Sans relevé de compteurs, impossible de prouver la consommation réelle du locataire. C’est une obligation légale dont l’absence affaiblit l’ensemble du document.

Ne pas photographier

Les photos ne sont pas obligatoires, mais la loi ALUR de 2014 les autorise expressément. En cas de litige, un juge accorde beaucoup plus de poids à une photo horodatée qu’à une description écrite seule.

Ne pas remettre d’exemplaire au locataire le jour même

Chaque partie doit recevoir un exemplaire identique, signé et daté. Si vous ne le faites pas, l’état des lieux peut être considéré comme non contradictoire — et donc contestable.

Ne pas noter le nombre de clés

Le nombre de clés remises à l’entrée sert de référence à la sortie. Si vous ne l’avez pas noté, vous ne pourrez pas facturer le remplacement des clés manquantes.

Pour une liste complète des erreurs à éviter, consultez le guide des erreurs fréquentes lors d’un état des lieux.

Quand NE PAS faire seul

Dans certaines situations, réaliser l’état des lieux vous-même est déconseillé — voire impossible.

Relation conflictuelle avec le locataire

Si la relation est tendue (impayés, nuisances, fin de bail conflictuelle), la présence d’un tiers neutre est préférable. Un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) apporte une neutralité et une force probante renforcée qui peuvent faire la différence en cas de procédure judiciaire.

Logement en très mauvais état

Lorsque le logement présente des dégradations importantes (murs percés, sols abîmés, équipements cassés), le constat d’un commissaire de justice produit un acte authentique dont la force probante est supérieure à un document signé entre particuliers.

Locataire absent ou qui refuse de participer

Si le locataire refuse de se présenter ou ne répond pas à vos convocations, vous ne pouvez pas réaliser l’état des lieux seul. Un état des lieux non contradictoire (sans la présence des deux parties) n’a aucune valeur juridique.

Pour savoir en détail qui doit être présent lors de l’état des lieux et dans quelles conditions un représentant peut remplacer l’une des parties, consultez notre guide dédié.

En résumé

Faire un état des lieux sans agence est un droit, pas une prise de risque — à condition de s’y préparer. Le document a la même valeur juridique, il ne coûte rien, et il vous permet de garder le contrôle sur la description de votre bien.

La clé, c’est la méthode : un modèle conforme, une inspection pièce par pièce, des descriptions précises, des photos horodatées, et les compteurs relevés. En suivant ces étapes, votre état des lieux sera aussi solide — sinon plus — que celui d’un professionnel.

Pour aller plus loin :

Questions fréquentes

Peut-on faire un état des lieux sans passer par une agence ?: Oui, un état des lieux réalisé directement entre le bailleur et le locataire a exactement la même valeur juridique qu'un état des lieux réalisé par un professionnel. L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'impose aucune obligation de passer par une agence ou un commissaire de justice. La seule condition est que l'état des lieux soit contradictoire (les deux parties doivent être présentes) et qu'il comporte les mentions obligatoires prévues par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Quels sont les risques de faire un état des lieux soi-même ?: Le principal risque est d'oublier des éléments ou de rédiger des descriptions trop vagues (comme « bon état ») qui ne permettront pas de prouver les dégradations lors de la sortie du locataire. Les oublis les plus fréquents concernent les relevés de compteurs, le nombre de clés remises et l'état des annexes (cave, parking). Pour éviter ces pièges, suivez une checklist pièce par pièce et prenez des photos horodatées de chaque élément.
Est-ce qu'un état des lieux fait entre particuliers est valable en justice ?: Oui, un état des lieux contradictoire signé par les deux parties est un document juridiquement valable, quel que soit son auteur. En cas de litige, le juge examinera le contenu du document (précision des descriptions, présence des mentions obligatoires, photos) et non l'identité de la personne qui l'a rédigé.
Combien coûte un état des lieux fait par un professionnel ?: Lorsqu'un agent immobilier réalise l'état des lieux d'entrée, la part facturée au locataire est plafonnée à 3 €/m² de surface habitable par la loi ALUR de 2014. Le bailleur peut être facturé davantage, selon les honoraires de l'agence. Lorsqu'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) intervient, le coût total se situe généralement entre 150 € et 300 € selon la superficie du logement, partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.

Vous savez maintenant que vous pouvez faire votre état des lieux sans agence — et comment éviter les pièges. Avec Propri.io, vous décrivez ce que vous voyez à voix haute, vous prenez des photos, et le document conforme se remplit tout seul, prêt à signer sur place.

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